中古住宅が流通しないのは「質」が悪いから? - マンション売買 - 専門家プロファイル

浅井 佳
不動産サイト R-STORE (アールストア) | Rな視点で物件探し 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産売買

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中古住宅が流通しないのは「質」が悪いから?

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日本では中古住宅の取引が他先進国に比べてかなり少ないことが指摘されています。

年間130万戸超の住宅が流通しているうちの、中古住宅は15%未満です。

アメリカの例を見てみると、900万戸近い流通のうち700万戸以上は中古住宅です。実に80%近い。

この現実を見て、「日本の中古住宅は質が悪いから流通しないのだ」という方がいます。アメリカの住宅は質が良いと。

でも、僕の意見は違います。答えは「新築が多すぎる」です。

ちゃんとした新築住宅を建て、それをメンテナンスしながら使っていけば、価値は落ちない。これはもっともらしいし、ある一面だけみれば真実でしょう。

アメリカや欧州のように住宅にDIYで手を入れていく、古いものをリペアしながら使う。そういった文化がまだ根付いていない日本人の住宅に対するメンテナンスの意識が高いかと言われると、「それは違う」と言わざるを得ないと思います。
だからメンテナンスをしない⇒中古住宅の価値が維持されない⇒価格が下がる⇒売らない(売れない)⇒中古住宅が流通しない という理屈です。
この理屈を逆回しにすると(新築時に適切に建てられていれば)メンテナンスすれば価値が維持されるということになります。

おそらく、一部の住宅については、まったくこの理屈が当てはめられるでしょう。それはいわゆる「ヴィンテージ」と呼ばれるしろものです。例えば吉村順三氏、内井昭蔵氏といったモダン建築のスーパースターたちが建てた住宅が良い状態で残っていたとしたら??これは今でも価値を維持できている思います。実際にこの種の取引にもたまにお目にかかります。
でも、何かひっかかりますよね?
そう、多くの方が気付くように、この住宅の価値は「質が良いこと」ではなく「希少性」なのです。希少だから値が落ちない。希少だから欲しい人がたくさんいる。需要がある。

残念なことに、日本の多くの住宅は「希少」ではなく「凡庸」です。ハウスメーカーが、どの場所でも金太郎飴のように同じものを作るのだから当たり前ですよね。そして、5000万世帯にたいして既に6000万戸近い住宅が供給されている。希少価値などありようもない。

メンテナンスが良くされていても、希少性がなければ「それなり」の価格でしか売却できません。「それなり」の価格とは「市場価格」ということです。需給のバランスで決定されるそれです。
つまり、多くの凡庸な住宅の価値を維持(価格下落を抑える)しようとすれば、需給バランスを引き締めなければなりません。すなわち、住宅の総数を減らすのです。すべての住宅を「希少」に近づけるわけです。
例えば5000万世帯の日本に5000万戸しか住宅がなければ、新築だろうが中古だろうが価値の下落はないはずです。
マンハッタンの住宅が古いにも関わらず価格が維持されているのは、マンハッタンという土地の面積が限られている、おのずと住宅の供給数が限られており、需要過多の状態になっているからです。

それでいうと、日本は供給過多です。当たり前ですよね?5000万世帯に対してすでに6000万戸近い住宅が供給されている、なおかつ毎年100万戸の新築住宅が作り続けられようとしている。そんななkで誰が古い住宅を評価しますか?安くなければ評価しないでしょう?すなわち価値の下落は必然なわけです。

需給バランスを改善しなければ、リノベーションやメンテナンスを一生懸命やったところで住宅の価値の下落は止められない。「質」云々の話しをすでに超えてしまっているのです。

まずは新築を止めて需給バランスを改善すること。

日本で本当に「質」の話しをできるようになるのは、それからです。
早くその時代が来て欲しいと切に願いますが。。。

 

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