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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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「投資用不動産」市場底入れ時期は?

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金融危機を生き抜く不動産投資
2009年も4カ月が過ぎ3分1が経ってしまいました。そう考えると焦りますが、株式市場に限らず投資用の不動産市場も残念ながら底打ちしてしまったのかという感じです。

もちろんまだまだGMの問題等予断を許しませんが "Worst is over." 「最悪期は脱した」という感じになっています。


そんな感覚を裏付けるような記事が日経新聞に出ていましたので簡単にご紹介します。


2009年5月9日の日経新聞27面の商品欄

株価・ゴルフ会員権上昇。流動性低い住宅は下落続く(市況の法則)




>「ゴルフ会員権価格が株式の値上がりに歩調を合わせるように上昇に転じた。

経験則では、株式→ゴルフ会員権→住宅の順番に資産価格は持ち直す。足元では株価とゴルフ会員権が共に3月頃に反発したが、中古マンションなどの住宅価格はなお下がっている。

株式やゴルフ会員権は富裕層を中心に買いが入ったが、住宅は割高なこともあり資金は戻りにくい。

中略

ITバブルの崩壊後、株式、会員権、中古マンション共に下落傾向にあったが、最初に底入れをしたのは株価。

03年4月に当時のバブル後最安値を付けた後に持ち直し、ゴルフ会員権は2−3か月遅れて上がり始め、中古マンションは04年初に底入れした。

中略

07年に始まった下落局面では株価とゴルフ会員権が09年3月、ほぼ同時に底入れした。

中略

富裕層の初動の早さはゴルフ会員権で顕著だ。

中略

一方、住宅は市場流動性が低く、購入者は富裕層だけではない。平山氏は「政策効果が所得に波及しない限り、住宅価格への影響はでない」とみる。

「住宅価格の調整は続き、底入れのタイミングは見通せない。」(不動産調査会社の東京カンテイ)との指摘もある。

後略」<


記事要約


要はこの記事は株価の底入れが本格的だと仮定した場合に、株価の底は2009年3月に付けており、ゴルフ会員権も同様に底打ちした。

富裕層以外の購入も多い一般不動産市場の底入れはタイムラグはあり、それが半年前後後かそれ以降であるが住宅の場合見通せないという事です。



投資用不動産市場に限定して考えてみると


ただこの記事を拝借してつけ加えると「投資用不動産」は購入者がゴルフ会員権等の購入者とダブる「富裕層」になるので「一般の不動産」よりは底打ちが早いのではないかと言う事が言えます。

事実、富裕層による不動産投資は株価等と近い時期に底打ちしている感が実務を通じて強くあります。


「富裕層」が富裕層になれたのは勤勉で情報収集に優れ、他の一般の人よりも世の中の動きに敏感であるからですのである種当然の事かと思いますが一般の不動産購入者とは異なった動きをしていると言えます。

よって上で紹介されている流れは下記の様に言えると思います。


株式→ゴルフ会員権→投資用不動産→→→→→→→住宅(しばらく遅れて)

いろいろな人に相場感を聞かれますが、「投資用不動産」に関しては今年の2−3月に底打ちしましたと公言しています。(他のエリアはわかりませんので首都圏限定ですが)

また、住宅に関しては底打ちはまだまだですが今年中でしょう。


今年の初めに不動産市況に関して買きましたのでそちらもご参考まで。
http://profile.ne.jp/fs/minato-mukai/column/detail/43466

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