計算するとどちらが得?(住宅ローンの繰上返済) - 住宅ローン全般 - 専門家プロファイル

伊藤 誠
代表取締役
東京都
ファイナンシャルプランナー

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閲覧数順 2016年12月02日更新

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計算するとどちらが得?(住宅ローンの繰上返済)

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住宅ローン 借り換え・繰り上げ返済
【 住宅ローンの繰上返済に関するご相談 】

いつもためになるメール拝読させていただいています。

住宅ローンの繰上返済方法について
質問があってメールしました。

来年3月で3年固定の金利の切替時期がやってきます。
そのときには、変動金利にした場合には手数料無料、
固定金利にしたときには手数料が少し取られるようです。

当初の借入金額2400万
(元利金等方式返済で返済期間35年にしました)
現在金利は1.15%
月58,000、
ボーナス月(1月8月)+70,000返済です。

3回繰上返済したので、今時点で2053万あります。
(そのうちボーナス返済は16%くらいです)
共働きで返済しています。

過去3回を期間短縮の返済にしましたが、
(そのうち1回はH20年1月に予定。手続き済み。)
切替の3月に300万繰上返済しようと考えていますが、
(↑繰上返済貧乏にはならないように計算はしています)
ただ単に、総括的に期間短縮した場合と
ボーナス返済分のみを返済した場合とでは
どっちが利息の計算上得なのでしょうか?
(↑どこかでボーナス分がある人はそれを先に返済した方が
お得ですなる文面を読んだ記憶があります。違うかも???)

計算方法がよくわからないので、
アドバイスいただければありがたいです。
よろしくお願いします。


【 CFP伊藤のコメント 】

 ただ単に、総括的に期間短縮した場合と、ボーナス返済分のみを返済した場合とでは
どっちが利息の計算上得なのか?
答えは総括的に期間短縮をしたほうが得です。

 よく勘違いするのは、金利が高い方と低い方では、同じ返済期間が残っているのであれば、
当然金利が高い方を繰り上げ返済したほうが得ですが、
残りの返済期間がちがう場合、必ずしも金利の高い方を繰り上げ返済したほうが得とは限りません。

 例)100万円繰り上げ返済した場合
  A、 1000万円 3% 残り10年
  B、 1000万円 2% 残り30年

  Aの節約利息 308,550円
  Bの節約利息 744,160円

 びっくりでしょう。金利はもちろんですが、返済期間の設定が、いかに重要かがわかります。

 当初の借入2400万円(元利金等方式返済で返済期間35年にしました)とありますが、
これだけ繰り上げ返済できるのであれば、もともとのローン返済期間をもっと短くすべきだったのでは
ないでしょうか。
いまからでも、返済期間を変更できるはずですよ。

 住宅ローンを組む時は、金利以上に返済期間の設定で利息が数百万円節約できます。