サラリーマンのだれもが不動産投資で儲けられるというわけではない？！

このところの不動産投資に関する話題は、スルガショックと言われるように、「かぼちゃの馬車」をきっかけとした不正融資の実態だ。

また、アパート1棟モノの投資を勧めていた上場企業のＴＡＴＥＲＵも、西京銀行が書類改ざんに手を染めて融資をしていたことが発覚した。

こうした実態が露呈し始めてから、アパート1棟モノの不動産投資を勧めない会社が多くなっているが、サラリーマンには儲かるような話に見せて、実態はそう簡単にはいかない。

業者はアパート１棟モノの販売から区分マンションにシフト

不動産投資の物件はいったい誰に勧めているのか。

その多くはサラリーマンにあり、しかも年収が4～500万円程度の人が多い様子だ。

そもそも、土地を購入してアパートを建築してまで不動産投資をするというスキームは、大半が全額ローンで購入するケースが多く儲かると思えない。

そこでは、高額なローンが融資されることで成り立っていた感があるが、スルガの件がおおやけになってからは、金融機関がアパート１棟モノに対する融資を受け付けない傾向がある。

例えば、シノケンなどはもともと区分のマンションを勧めていたが、つい最近までアパート１棟モノの投資を勧めており、ＴＶＣＭなどでもおなじみであった。

しかし、スルガショック以降、アパート１棟モノの話からまた区分マンションを勧めるという流れになっている。

不動産投資会社はアパート１棟モノの融資が難しくなったために、価格的には手ごろな区分マンションを勧める構図になっている。

しかしながら、区分マンションもそう簡単には儲からないことを知っておくべきだ。

儲かるサラリーマンはごく限られた人だけ

儲かる人は節税（所得税等）がかなりできる人、いわゆる高額所得者か、もしくは地主である。

高額所得者は給与収入等が高い、必然的に税金も高い。

したがって、源泉徴収税を節税するための１つの手段として、不動産投資を行い所得の損益通算を図る。

もともと、源泉徴収税が低い人は所得税が初めから減税されていると考えるべきで、年収4～500万円の人の源泉徴収税は高くても15～20万円程度、しかも配偶者や子どもなどの所得控除があればその分の源泉徴収税はさらに低く抑えられている。

したがって、サラリーマンで所得が低い場合には、いくら不動産投資で損益通算をして減税効果を生み出そうとしても難しい。

それに比べて、年収が1,500万円前後になれば所得控除があったとしても所得税が高いので、そういった人には不動産投資による節税効果は高いと言える。

儲からないサラリーマンの実例

ここで、どれだけ儲からないのか実例を使ってシュミュレーションしてみよう。

但し、ここではわかりやすくするために数値や計算方法を簡略化しているので、その点は留意してほしい。

では、事例で簡単に説明してみよう。

Ａさんは妻と二人暮らしで、最近結婚、年齢は32歳。

Ａさんの勤め先は一部上場企業で年収は620万円ほど、源泉徴収税は約20万円であった。

将来の生活に不安を抱くところに、たまたま不動産投資の話を聞く機会があって詳しい話をその不動産投資会社の担当から聞くことになった。

担当者からはワンルームマンションの投資話を聞かされ、年金や生命保険の代わりになるなど、セールスの常套句を信じてマンションを3戸も買ってしまった。

マンション購入の借金は5,300万円で担当者からは毎月2～3万円の持ち出しで年金や保険代わりになると聞かされていたが、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定費は収支に算入されていないことがわかり、結局のところ年間で約60万円の持ち出しがわかった。

仮に、源泉徴収税の全額が損益通算で所得税還付されても20万円－60万円で－40万円は持ち出しという結果になる。

つまるところ、買った当初から全く儲からないというわけだ。

では、いつになったら儲けの時期は来るのか？

ローンの返済期間は30年であるから、返済が完了する30年以降でないと儲からない。

現時点での賃料収入は毎月約18万円あるが、管理費などの固定費や室内のリフォーム代もかかるので平均すれば月に10万円の収入程度かと推察される。

そう考えると、5,000万円もの借入をして、しかも投資マンションを維持するために持ち出し金が累計で1,800万円も費やさないと30年後の毎月10万円の家賃収入は得られないという内容だ。

冷静に考えれば、絶対に儲からないということがわかる。

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では、逆に高額の収入がある人はどうか見てみよう。

Ｂさんは勤務医のドクターで年収が1,300万円、すでに結婚はされているが、子どもさんはおらず夫婦で働いている。年齢は43歳。

この人の源泉徴収税額は140万円ほどあり、結構な税金を払っていることがわかるが、仮に先ほどのＡさんと同じ投資マンションを持ったと仮定した場合、年間の持ち出しが60万円あったとしても持ち出し以上の源泉徴収税を支払っているので、損益通算の効果で持ち出し分ぐらいの所得税還付は見込まれそうだ。

ただ、不動産所得は実質的に赤字のため儲かっておらず、所得税還付だけがその赤字解消にしかなっていないので、赤字体質には変わりがない。

このように、サラリーマンのだれもが不動産投資で儲けられるというわけではなく、しかも節税ができるとセールストークで言われても、ごく限られたサラリーマンしか節税ができないということが理解できる。

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