とんでもないサブリース契約をしていた不動産投資家の末路【その１】

昨今、サブリース契約に関係する訴訟やアパートローンの話題で賃貸住宅に関わる話題は尽きない。

特に、不動産投資を行う上ではこのサブリース契約は重要なファクターだが、実際にはどういったものなのか、実際の契約事例を交えながらサブリースの実態をみていきたい。

そもそもサブリースとは？

さて、サブリースとはいったいどういう意味なのでしょう？

サブリースとは不動産管理会社が家主から借り上げた賃貸物件を第三者に貸すという行為をいいます。

よく混同されるものに、「一括借り上げ」とか「家賃保証」というものがありますが、これらはサブリースとは意味合いが異なります。

「一括借り上げ」とは不動産管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を指し、「家賃保証」とは入居者が家賃保証会社に金銭を払って保証人になってもらい、入居者が家賃を滞納した場合にはその保証会社に立て替えてもらうというものです。

したがって、サブリースとは全くことなりますので注意しておくことです。

中でも、「一括借り上げ」とありますが、これはよくアパート１棟とかマンション１棟の全世帯分をすべて借り上げする意味であり、区分マンション１戸であったとしても一括借り上げと言われます。

よくハウスメーカーなどが「30年一括借り上げ・家賃保証」などとうたい文句を耳にしますが、その言葉の意味合いは理解できるかと思います。

次に、サブリースと一括借り上げ、家賃保証の違いを踏まえて、サブリースのメリットとデメリットを見てみよう。

サブリースのメリット

家主にとってサブリースにはいくつかのメリットがある。

まず、不動産管理会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる、もしくは所有することができ、サラリーマンでも手軽に賃貸経営ができるというわけです。

次に、借主に対しての対応は全て不動産管理会社が行なうため、家主は全く対応しなくてもよい点だ。

例えば、夜中にお湯がでないとか鍵を紛失したからとか借主の困りごとには対応しなくて済みます。併せて、家賃保証の契約であれば、空室時でも家賃は保証されて家主に支払われます。

また、借主の退去時の原状回復は不動産管理会社側が責任をもって対処しますので、家主はいちいち退去の際に顔を出す必要はありません。

このように、家主にとって面倒なことはすべて不動産管理会社が行い、空室時の家賃まで支払ってくれるという便利なシステムです。

一般的なサブリース契約は家賃保証とセットになっており、通常賃料の80%前後を家賃として保証して家主に支払うという流れです。

サブリースのデメリット

これに対して、デメリットとしては契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりするというリスクがあります。

契約の更新時には賃料の見直しが発生するのが一般的ですから、例えば更新ごとに家賃が下がるということもあり得る話です。

特に、入居率の悪い賃貸物件では賃料の値下げや契約条件の見直しが頻繁に行われる。

したがって、家主はサブリース契約をする際には契約内容をよく精査する必要がある。

サブリース契約の内容は千差万別

こうしたサブリース契約の内容はすべて一律ではなのをご存じだろうか？。

不動産の売買契約のように、必ず記載しなければいけない必要な項目が法律で定められているわけではないので、非常に厄介な場合が多い。

例えば、サラリーマンでも手軽にできるとされる投資マンションの物件では、購入時にサブリース契約がセットになっている場合が多いが、契約内容をよく理解していない家主が散見される。

契約期間は3年とか5年という期間が多く、中には10年というものあり、契約期間中は解約できないとか解約条項が全く記載されていないものもある。

確かにその期間は借上げされているので家賃が入らないということはないが、売却をしたい時でもこのサブリース契約が付いているままでマンションを売らないといけないことになる。

多くのサブリース契約は所有者が変わった時点で解約する旨の文言があるが、ここ最近のサブリース契約を見ると、そういった契約内容にはなっておらず、所有者が変わっても解約すらできないという不動産管理会社に有利な契約内容となっている。

つまり、不動産管理会社が「サブリース契約期間中は何が何でも解約させない」という意図がわかりますね。

こうしたサブリース契約は不動産管理会社にとって「儲かる」というこ表れと理解しておくべきだろう。

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