何を契約しているのか、わかっていますか？

From 真山英二（さのやまえいじ）

「わかりました、

いろいろとありがとうございました」

感謝の言葉をいただきました。

不動産のコンサルティングをやっていると

いろいろなケースに出会います。

今回も、ある人の相談を受けていて

結局、手付解約をすることにしたとの

報告を受けました。

解約合意書には、仲介人（いわゆる仲介業者）

に仲介手数料を全額支払うことに

なっていました。

売買契約書にもその記載があり

当人たちも合意しているので

構いませんが、、、

本来、全額請求はやり過ぎです。

某大手ディベロッパーですが

かなり強引な印象があります。

不動産取引で仲介業者が間に入れば、

その仲介業者はこちら側の立場に

立って交渉をするべきです。

しかし、その業者は、

実質的に売主と同一で

仲介手数料を取れるように

するためだけの存在です。

当然、買主側ではなく、

売主側に立って取引を進めていきます。

何も知らない一般消費者を

いいように言いくるめている

ようにしか見えない感じです。

不動産取引については、

良い不動産仲介業者に任せるのが

一番ですが、基本的なことを

知っておいてもらいたいと思います。

一般的に、マイホームを購入する場合、

３種類の契約をします。

1.不動産売買契約

2.媒介契約

3.金銭消費貸借契約

一つ目の不動産売買契約は、字のごとく、

不動産の売り買いについての契約で、

マイホームを購入する人は買主となります。

二つ目の媒介契約は、

不動産仲介業者との契約で、

いわゆる仲介手数料の根拠となります。

買主は依頼する側、不動産仲介業者は

依頼される側になります。

三つ目の金銭消費貸借契約。

いわゆる”金消（きんしょう）”と呼ばれ、

住宅ローンの契約です。

これは、買主が銀行から

お金を借りる内容で

買主が債務者、銀行が債権者

となります。

ここで、気をつけてもらいたいことは、

不動産売買契約と媒介契約が

全く別の契約であることです。

例えば、手付解除の手続きをする場合、

手付解除は不動産売買契約の解除であり、

通知の対象相手は売主です。

手付解除の要件として

書面で通知することが必要な場合、

あくまでも売主に書面が届かなければ

意味がありません。

仲介業者に伝えたからといって

不動産売買契約が手付解除に

なるわけではないのです。

やってはいけないことですが、、、

売主と仲介業者がグルになっている場合、

仲介業者にいくらいろいろなことを

伝えたとしても「そんなこと聞いていません」

と言われてしまうと終わりです。

不動産売買契約においては

買主の立場として売主から違約金を

請求される可能性もあります。

当然、その場合は、仲介業者に対して

損害賠償請求をしますが、、、

また、手付解除によって

不動産売買契約が解除となっても、

媒介契約は残っています。

媒介契約が存在し、不動産売買契約が

締結されているのであれば

仲介業者は仲介手数料を

請求することができます。

その後、不動産売買契約が

解除になったとしてもです。

ただ、解約になったもので

仲介手数料を全額請求するのは

やり過ぎです。

お互いが合意すれば、

法律的には問題ありませんが、、、

解約となった売買契約の

仲介手数料としては

正規手数料の半額くらいが

相場だと思います。

媒介契約における役務は

物件探し、物件調査、契約関連書類作成、

重要事項説明と契約締結、及び

それに契約を最後まで遂行させるための

付随する業務一式です。

要は、物件探しから引渡しまでの全てを

サポートすることです。

途中解約の場合、

住宅ローンの手続きや

残金決済等を行っていないので

全てのサポートをしているわけでは

ありません。

したがって、裁判になると、どこまで

役務を行っていたかが論点となり、

基本的には、仲介手数料全額とはなりません。

最後に、契約の種類についての補足です。

注文住宅の場合、さらに建物請負契約が

追加されます。

そして、住宅ローンを使う場合、

土地と建物で住宅ローンが分かれて、

土地と建物の金消契約が別々に

なったりします。

とにかく、契約の数と種類が

多いのが不動産取引の特徴です。

どの契約が誰とどんな内容の契約かを

しっかりと理解して、

しかるべき相手にアクションを

取ってください。

でも、そうなってくると、

やっぱり信頼出来る不動産業者を

探すことが重要ですよね、、、

素敵なマイホーム探しを楽しんでください。