マッキーの『誰でもわかる不動産塾』　第１回

牧野 知弘（まきの ともひろ　オラガ総研株式会社　代表取締役）

東京大学経済学部卒業、第一勧業銀行（現みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。「日本橋コレド」「虎の門琴平タワー」など数多くの開発を手がけた後、三井不動産ホテルマネジメントに出向しリノベーション、経営企画、コスト削減、新規開発業務に従事。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任し東京証券取引所REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野およびオラガＨＳＣ設立。2015年オラガ総研設立。テレビ、ラジオでの穏やかな語り口に定評がある。

＊＊＊　どうなる！？　オフィスマーケットの今後　その１　＊＊＊

マッキーです。今回からこのコーナーを担当します。よろしくお願いします。

賃貸オフィスマーケットが好調です。三鬼商事の発表によれば、2016年2月の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は4.04％。前月比でわずかに0.03％上昇したものの、2年前（7.01％）と比較すると3％近く改善しています。平均賃料も空室率改善のわりに上昇しないといわれつつも、穏やかに回復。2月時点で月坪あたり17,904円と前年同月比で737円の上昇となっています。

需給バランスの改善と、東京のオフィス賃料が国際水準で「割安」という印象を背景にオフィスビルに対する投資意欲も高まり、現在都心の大型オフィスビル売買マーケットにおける投資利回り（Cap Rate）は4％前後まで低下し、オフィスマーケットは総じて活況といわれています。

東京五輪の開催を見据えて現在、都心部では大規模ビルを中心に新規開発案件が目白押しです。特に大手町や日本橋といった古くからのオフィスビル街では老朽化したビルを取り壊し、容積率の割り増し制度を活用して、ワンフロアの貸付面積が1000坪を超える「航空母艦」のようなオフィスビルが続々と建設されています。

森ビルによれば今後3年間で東京都内に延床面積1万㎡以上の大規模オフィスが約330万㎡（約100万坪）も供給されるとのことです。これはちょうど平成バブルといわれた1990年代初期の頃の供給水準とほぼ同じになります。

特徴的なのは平成バブル時代の数値は、年平均40棟程度で100万㎡の供給だったものが今後は17棟で同じ規模、つまり1棟当たりの規模が超大型化していることです。オフィスビルはますます大型に、そして耐震、省エネ、環境対応、BCP（Business Continuity Plan：事業継続性）対応など満艦飾の「安心・安全・快適」性能を具備したものに生まれ変わってくるのです。

こうした大型の再開発は大手町や丸の内では三菱地所、六本木では森ビル、日本橋、日比谷では三井不動産、渋谷は東急電鉄、東急不動産、新宿は住友不動産といった大手デベロッパーを中心に20年の東京五輪開催前後に続々と竣工を迎えることになります。

日本経済はアベノミクス効果を享受しながら順調に回復、オフィスビルマーケットはますますグローバル化し、世界中の企業が日本の首都東京に集まることで当面は安泰という見方が広まっています。

こうした予測は果たして正しいのでしょうか。次回は別の視点から探ってみます。