不動産投資よりREIT?その特徴・違いとは? - 各種の不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

吉野 充巨
オフィスマイエフ・ピー 代表
東京都
ファイナンシャルプランナー

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閲覧数順 2017年08月16日更新

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不動産投資よりREIT?その特徴・違いとは?

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資産運用の原則 ETF(上場投信)とインデックスファンド

取材コラム

「不動産をもたない地主」と呼ばれるREITの投資家

―――不動産投資で資産形成をすることはできますか?
「不動産に関心があるのなら、REITのこともぜひ知っておきたいですね」

―――REITとは何ですか?
「REITは、『Real Estate Investment Trust』を意味します。多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資をしますが、法律上は投資信託のひとつです。
アメリカで生まれた仕組みにならっているので、日本では頭にJAPANの『J』をつけて『J-REIT』と呼んでいます。」

―――複数の不動産に投資できるけど、実際には、運営会社に対して投資をしている、というイメージでしょうか?
「その通りです。
なので、投資をしても不動産の所有権を持つわけではありません。そのためREITの投資家は、『不動産をもたない地主さん』と呼ばれることもあります。」

インカムゲインを狙えるのがREITのメリット

―――この仕組みのメリットは何ですか?
「不動産投資というと、土地を持ち建物を建てて、家賃を得ていくことが主流です。これは、参入するのにまとまった資金が必要ですし、良い物件を得られるかわかりません。さらに、不動産経営は簡単にできることではないので、必ずしも長期的・安定的に収益を上げられるものではありません。

こうした不動産投資のデメリットをカバーするのが、REITです。

メリットのひとつは、一番難しい不動産運用をプロに任せ、分配金を得ていけることです。つまり、インカムゲインを狙えるのです。分配金は各会社の運用の状況によりますが、個人では買えないような優良な商業ビルやマンションに投資をするため、空室リスクなどは比較的少なく、安定した分配金を得られます。

もうひとつのメリットは、通常の株式会社や有限会社では、法人税がかかりますが、REITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかかりません。収益がほぼそのまま分配金になるのです。」

J-REIT分配金利回り
―――リスクはありますか?
「分配金の原資は、賃貸料です。投資している不動産に空き室が増えたり、あるいは金利水準が上昇して借入コストなどが上がったりすると、分配金の額にも影響が及ぶでしょう。

私が得ているDATAでは現況2001年から2014年の間で国内REITの期待リターン(11%程度)とリスク(23%程度)とされており、この間の日本株(リターン4.0%、リスク19%)よりも高くなっています。
しかしながら、REITを保有する目的は利回り・分配金(≒不動産収入)です。不動産同様、騰落に惑わされず長期の保有をお考えください。

また、日本株との相関を見ると、過去1年は下図のようになっています。

一部総合(TOPIX)の価格の履歴
TOPIXと東証リート指数を比較すると、騰落の動きが異なっていることがわかります。従って日本株との分散効果も期待できます。

『このコラムは、投資判断の参考となります情報の提供を目的としたものであり、有価証券の取引その他の取引の勧誘を目的としたものではありません。
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インタビュー/文・岩﨑美帆

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