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リート(REIT)のリスクは株式より大きい

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ファイナンシャルプランナーの久保逸郎です。

マイナス金利で国内株式とともに資金流入が期待されるリート(REIT)に注目が集まっています。
その中でもとくに日本国内を投資対象とするJ-REITは、為替リスクが無いため比較的安全な資産と思われがちですが、実際は株式指数よりもリスクが大きいので誤解のないようにしたいものです。


「リート(REIT)」と呼ばれる不動産投資信託が投資対象とする不動産はオフィスビルやショッピングセンターなどの商業施設・倉庫・マンション等の居住用不動産などさまざまで、プロのファンドマネージャーが複数の不動産に分散投資を行っています。
そのような不動産投資信託に対して投資を行うファンド(以下リートファンド)の場合は、ファンドを通じて複数の不動産投資信託に投資を行うことになるため、投資家は少額の資金からでも数多くの不動産に投資を行うことができます。


さまざまな投資対象がある中でリートファンドに人気が集まっている理由としては、ファンドが保有する不動産の評価は市況に大きく左右されるものの、その一方で配当利回りは他の金融商品に比べて相対的に高くなっており、とくに分配金を期待する投資家にとっては魅力的に映ることが理由として挙げられます。


これからもマイナス金利の開始によって債券の魅力が下がっているため、利回りを求めてさらに銀行などの資金がリート(REIT)市場に向かうことが予想されます、長期間の金融緩和ですでに相当不動産価格が上がり、直近の予想配当利回りが3%前半まで下がって魅力が少なくなりつつあることは覚えておきましょう。


リートのリスクは株式よりも大きい

そのようなリートファンドですが、一部に「株式と債券の中間のミドルリスク・ミドルリターンの商品」と考えられている投資家がいるようです。
しかし、実際のリートファンドのリスクは株式以上に大きいです。


下記のグラフは2005年3月から2016年2月末まで過去11年の東京証券取引所の株式指数である東証株価指数TOPIX(青色)と、東京証券取引所に上場している不動産投信(J-REIT)全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数である東証リート指数(赤色)のパフォーマンスです。
 


【TOPIX】
年率リターン2.73% 年率標準偏差(リスク)19.00%

【東証REIT指数】
年率リターン7.02% 年率標準偏差(リスク)20.84%


ここで注目はリターンのほうではなく、その資産のブレ幅である年率標準偏差(リスク)のほうです。
株式指数である【TOPIX】よりも【東証REIT指数】の年率標準偏差(リスク)のほうが少し大きくなっているように、リートファンドは「株式と債券の中間のミドルリスク・ミドルリターンの商品」というのは間違いです。


なぜかといえばリートファンドは賃料を裏付けとした分配金の安定性は株式よりもあると考えられますが、株式市場に比べて市場規模が大きくありません。
例えば東証1部の時価総額が約480兆円であるのに対して、J-REITの市場規模は約11兆円程度に過ぎません。
株式市場に比べて市場規模が小さいので資金の流出入の影響を受けやすく、値動きの幅が大きくなってしまう。
そのために株式よりも値動きが大きくなってしまうのです。


サテライト資産として活用を

このような背景から私自身が金融資産のポートフォリオについてアドバイスなどを行う際には、リート(REIT)は中心的なコア資産として考えるのではなく、あくまでも残りの一部のサテライト資産として保有してするようにおすすめしています。
そのため投資金額の10%程度にとどめておいてもらうことが大半です。

ご自身で金融資産のポートフォリオを組む際の参考にしていただければと思います。


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