自分が買ったマンションって建替えできるの?
マンションや戸建てといった自分の住まいを購入したとき、その建替えのことまでを考えたことはあるだろうか?
購入の際には、そんな先のことを考える人は少ないだろう。
では、現実はどうなのだろうか?
仮に、戸建ての場合では、比較的考えやすいし、想像がつくもの。
しかしながら、マンションの場合ってどうなるのか?
今、何かと話題の多いタワマン。
例えば、500戸以上もあるタワマンで、しかも40階以上のマンションは、
そう簡単には建替えできそうにもないことがわかる。
建物の解体費用や建替え中の仮住まいなど、想像するだけでも相当な課題は多い。
国交省の2年ほど前の試算では、既存マンションの戸数が概ね600万戸、
そのうち建替えができたのはわずかに1万5千戸程度だそうだ。
マンションの建替えの場合、その建築資金の捻出が問題になり、うまくいったケースでは既存戸数を
上回る総戸数が再建築できるもので、増えた戸数分を販売して建築資金を確保するというやり方だ。
こうした事例から、マンションの建替えには、まず先立つものの確保が大変であることがわかる。
月々の修繕積立金はあくまで修繕のための費用で、そのお金で建替えは到底できない
ということは認識しておくべきだ。
また、建替えには、区分所有法により、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成がないと決議ができない。
先ほどのタワマン500戸の場合、400戸以上の賛成がないと建替えできないという計算になり、
居住者の中には、資金が出せないなどで反対する人もあり、そう簡単にはいきそうにない。
近年では、マンション建替えの決議された場合、その後の建替えを円滑に進めるという
「マンション建替え円滑法」なる法律も制定されているが、なかなか現実は厳しいようだ。
マンションは利便性の高さやプライバシーの確保など、そのメリットが強調されがちだが、
先の震災や50年を超える老朽化が進むと、「建替え」する?
という大きな難問があるということを忘れてはならない。
そう考えると、マンションは賃貸で住むべき住居かもしれない…
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このコラムの執筆専門家
- 寺岡 孝
- (東京都 / お金と住まいの専門家)
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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