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住宅価格変化と名目経済成長率の差及び家計債務所得比率

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ポートフォリオを組まれる際に参考となる、住宅価格と家計の債務所得比率にも、各国で差があります。内閣府の白書等の内、「世界経済の潮流」2014年上半期 世界経済報告にそれが載せられています。

下図は、住宅価格の変化(前年比)から名目経済成長率の差を2013年と2014年で比べたものです。2013年は、名目経済成長率が住宅価格の変化を上回るマイナス表示に入る国が30ヶ国でしたが、2014年は19ヶ国に減少し、住宅価格の変化が名目経済成長率を上回る国が26ヶ国に達しています。住宅価格高騰は、各国で中央銀行が金融緩和を推し進めた得協でもありますが、バブルの萌芽でもあり望ましい傾向ではありません。この状態が続けば住宅バブルの発生です。

140613住宅価格の変化と名目経済成長率の差

下図は、家計債務の所得に占める比率の推移です。英国、米国、ドイツは2011年から継続して低下しています。一方、シンガポールは突出して比率が上昇し、カナダ、ニュージーランドも上昇しています。香港とオーストラリアは略横ばいで推移しています。
なお、シンガポール、オーストラリア、カナダは債務所得比率が160%を超える高率で、香港とドイツが100%未満、そして米国が仲間入りしそうです。

140613家計債務所得比率の推移

このように各国で、債務の負担が異なりますが、08年のリーマンショックは、サブプライムローンに端を発したものでした。家計債務所得比率の推移は、見逃せない指標となります。

ところで、資産の流動性という観点から、不動産の所有を考えますと、換金するのが長期化するのが不動産です。今日売却を決めて、明日厳禁になるのは困難です。
流動性の観点から不動産を保有するのであれば、不動産投資信託≒REITになります。株式市場に上場しているREITであれば、市場価格での売却が可能です。

そのような観点から、私は個人投資家の方達には不動産の現物投資ではなくREITをお勧めしています。不動産を保有する際に乗じるリスクは計り知れません。
従って、国内株式+国内債券+国内リート(できればJ-REIT)と海外株式+海外債券+海外REITという資産配分をお勧めします。


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