【居住用建物の建築中に相続が開始した場合の土地の評価】

相続税の計算にあたって、
亡くなった方が住んでいた自宅の土地については
配偶者など一定の要件を満たす親族が相続する場合に限り
土地の評価額を減額することができるという特例があります

この特例を『特定居住用宅地等の小規模宅地の特例』といいます
（以下、小規模宅地の特例と略します）

例えば、Aさんは平成26年2月に自宅建物を取壊して建替える
工事請負契約を締結しました。

工事は3月1日に着工し8月31日に完成しましたが、Aさんは
4月30日に亡くなりました。（相続が開始しました。）

この場合上記の小規模宅地の特例は適用できるでしょうか。
そもそも小規模宅地の特例の適用対象となる土地の判定は、

その土地の上に存する建物が、相続開始の日時点で亡くなった方の
生活の拠点となっていたかどうかによって行われます。

生活の拠点になっていたかどうかを具体的に判定するに当たっては

・亡くなった方の日常生活の状況はどうであったか？
・他に生活の拠点となる建物は無かったかどうか
・その建物は実際に生活に使われていたかどうか
・その建物の構造等

様々な視点から総合的に判断します。

そこで、今回の事例のように建物立替中に相続が開始した場合でも
小規模宅地の特例は、適用できるでしょうか。

今回の事例では、相続開始の日時点では建築中であり
生活の拠点となる建物はその土地の上にはなかったはずです
しかし、その時点だけで判断して小規模宅地の特例を適用できない
という判断は誤っています。

税法では建築工事中の居住用建物に関して小規模宅地の特例を
適用するに当たっては以下のような条件を満たす場合には
適用を認めることとしています。

１．亡くなる直前の状況から判断して建築中の建物が完成すれば
速やかにその建物で居住することが明らかであると認められる場合

２．その土地を相続した親族が、その新しい建物で相続税の申告期限
までに居住していること。あるいは建物の規模から判断して建築に
相当の期間を要すると考えられるときには、完成後速やかに居住する
ことが確実であると認められるとき

ですから、自宅の建替え期間中に仮住まいの建物があっても
小規模宅地の特例は適用できますが、居住用の建物を別に所有して
いてその別の建物での生活を継続すると認められるような場合には
小規模宅地の特例は適用できません。

根拠条文
租税特別措置法通達69の4-8
租税特別措置法通達69の4-5

相続の開始が近いと予想される状態で、自宅の建て替えを検討される
場合には十分にご注意ください

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