不動産売買　トラブル相談例⑤【建築条件付きの土地の注意点②】

前回は、建築条件付土地の特徴を、大まかではありますが新築戸建て、

土地のみの物件とに分けて比較し説明してみました。

今回は、下記の建築条件付土地の売買で一番多い相談内容についてです。

・建物プランがイマイチ定まっていない状況で建築請負契約をしなくてはならないのか。

・土地の契約と請負契約を同日に行うことは、違反ではないのか。

まず、建築条件付き土地売買でのトラブルで一番多いと思われるのが、建築プランや

仕様等が詳細に決まらない内に契約を行い、その後考えていたプランと大きく違いが

発生してしまうトラブルです。

漠然とした建築プランでの契約は、建物完成までのやり取りを売主側が有利な立場で、

その契約内容に沿って推し進めていきやすいものです。

また、土地と建物が同時契約の場合、建築請負契約が不成立時の解除条件が土地売買

契約書に定められていても、実際はそれによる解除のできる期間(猶予)が無い、

意味の成さない解除条件となってしまいます。

尚、建築条件付き土地の売買は本来、独占禁止法から逃れるため、業界ルールとして、

建築請負契約を締結できなったことを停止条件とする自主規制があります。

その自主規制には、建築請負契約には土地契約から3ヶ月程度の期間をおける

内容にすることや、建築請負会社は土地の売主(その子会社や代理人も可だったと

思います)であることなどがありました。

但し、不動産公正取引協議会(公的な機関ではなく業界の自主規制団体です)は、

3ヶ月の期限と建築請負業者の制限や、建築請負業者の制限を設けないことという、

業界ルール緩和方針の表明を出しています。

現在の条件付土地売買の商慣習では、昔からの風潮(高い税率の短期譲渡税回避の文言に

利用しているとの説も有)で3ヶ月以内に請負契約といった期間は設定しますが、

ほとんどが1週間前後や同日で契約しているのではないかと思います。

買主が頼んでも売主が土地・建物の同日契約を促す理由には、これによって売主が、

土地契約の解除リスクをひとつクリアできるというメリットが考えられます。

買主側の「気に入っている土地なので何とかまとめたい」という思いは、売主からすれば

早期での契約締結を促しやすい状況でしょうし、気に入った土地を諦めにくい心情も

買主にはあるでしょうが、買主にとって同日契約のメリットはありません。

確かに、建築条件付き土地は注文住宅と比べてプランの自由度は低いですが、

建物打ち合わせ過程で、最低限の希望や絶対的な条件を提示し、請負契約に

盛り込まれない状況であれば、原則、契約延期や最悪流れてしまうことも視野に入れ、

土地・建物の同日契約で進める場合は、契約時の建物打ち合わせ状況とリスク、

自身の購入したい気持ちの度合い、家族との話し合いなど、十分に検討し判断する

必要があります。

次回は、仲介手数料に関することと、請負契約の注意点です。