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閲覧数順 2017年03月27日更新

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家主が敷金を返さずにリフォーム代を請求してきた…どうする?

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ラジオ(FMあまがさき、「中西優一郎のLaw・and・Order」の第77回目、平成25年9月19日分)に出演致しました。

「家主が敷金を返さずにリフォーム代を請求してきた…どうする?」

私は、マンションを5年程、借りていたのですが、転勤で引っ越しすることになり賃貸借契約を解約することになりました。後日、大家さんからクロスの張り替え、カーペットの交換等の費用で約80万円がかかるので、敷金30万円を返すことは出来ない、別途、50万円を支払ってほしいと言われました。

私は、マンションの部屋を丁寧に使用していましたし、特に汚したということはありません。このような場合、どうすればいいのでしょうか。

 

というテーマでお話ししました。

賃貸マンションから退去する際、賃借人は、原状回復義務を負います。

賃借人は、賃貸物件を借りた当時の状態にできる限り戻してから、賃貸人に返却する必要があります。

但し、原状回復義務といっても、建物を借りた当時の状態にまで、そのまま回復しなければならないというものではありません。

建物の壁にシミ等が付いていても、建物の通常の使用により生じる損耗(「通常損耗」といいます。)や建物の自然的な劣化・損耗(「経年劣化」といいます。)については、賃借人がその修繕費用を負担する必要はありません。

通常損耗や経年劣化とは、例えば、テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)、家具の設置による、床、カーペットのへこみ、設置跡、壁に貼ったポスターや絵画の跡、クロスの変色など、建物を普通に使用していても生じてしまう建物の通常の傷みや汚れのことです。

また、全体のハウスクリーニング(専門業者によるもの)は、賃貸人が新しい賃借人への入居を促進するための費用ですので、原状回復義務の対象ではなく、賃借人が負担すべき費用にはなりません。

これらの修繕費用は、賃借人が毎月支払っている賃料の対価に含まれていることから、本来、賃貸人が負担することが原則になっています。

賃借人が原状回復義務として、建物の修繕等の費用を負担しなければならないのは、故意・過失により、通常の使用を超える使用により建物に汚損・破損を与えてしまった場合に限られます。

番組内容の概要

番組では、賃貸借契約の原状回復義務と敷金について、

「敷金とは?」

「原状回復はどの程度必要なの?」

「賃貸人と賃借人の費用負担は?」

「裁判例、ガイドラインはどうなっているの?」

などについてお話ししました。

内容の概要は、以下のとおりです。

敷金とは?

・敷金とは

・敷金の目的

・敷金をめぐるトラブル

原状回復はどの程度必要なの?

・原状回復義務とは

・原状回復義務の範囲

賃貸人と賃借人の費用負担は?

・費用負担の原則

・通常損耗

・経年劣化

・賃貸人の費用負担

・賃借人の費用負担

裁判例、ガイドラインはどうなっているの?

・国土交通省のガイドライン

・敷金から充当されるものの具体例

・敷金から充当されないものの具体例

・特約がある場合

・立証責任の問題

・過失割合の問題

その他、賃貸借契約の原状回復義務と敷金で気を付けること

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弁護士法人アルテ代表弁護士。東京大学法学部卒。企業法務に従事し、労働問題(会社側)に精通。著書「外国人雇用の実務」(同文舘出版)。ラジオ番組出演(FMあまがさき「中西優一郎のLaw and Order」)。商工会議所、大学、企業での講演・セミナー多数。

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