不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴‐【不確定な契約条件の注意点／地盤チェック④】

前回は役所で取得できたり、ネットでも閲覧できるボーリングデータについて、

その見方の注意点を説明しました。

しかし、普段からボーリングデータを目にすることがある環境や、少しでも

その内容について見方を勉強した者でないと、なかなか理解しづらい話だった

のではないかと思います。

今回は、もっと簡単にチェックできる注意点として、現地での確認ポイントを

土地や周辺環境に現れる現象を例にあげて解説していきます。

現況でのチェックに関しては、「住宅瑕疵担保履行法」に基づく保険法人でも

行っています。住宅瑕疵担保履行法とは、新築住宅を供給する事業者に対して、

瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。

万が一事業者が倒産した場合等に、限度額はありますが補修費用の支払いを

保険法人が行うというものですから、現場検査時に、現地や周辺に問題と思われる

箇所があれば、当然、注意するポイントとなります。

ある保険法人の「現地調査チェックシート」では、

■周辺状況(建設地を中心に半径50ｍ程度以内の目視調査)

・周辺道路：舗装に亀裂、陥没、波打

・近隣建物：基礎・外壁に亀裂、

・近隣工作物：擁壁・ブロック塀等に亀裂、段差、はらみ出し

・敷地の軟弱さ：鉄筋が容易に差し込める、スコップで容易に掘れる

などのような項目があります。

本地や周辺の敷地を勝手に掘ったり、鉄筋などを差し込んだりしてはまずいですが、

できる範囲で忘れずチェックしておきたいのは、

・近隣建物の基礎や外壁に亀裂はないかどうか。

・近隣の工作物に亀裂はないかどうか。

・道路の舗装に亀裂、陥没、波打はないかどうか。

建物の基礎なら床下換気口周辺にクラックや、道路の波打ちがある場合は、

地盤が弱く、地盤沈下等の症状が現れている可能性があるからです。

建設地を中心に半径50ｍ程度とありますが、近隣の数件をチェックしてみて下さい。

築年数が経っている建物や工作物あれば、症状が出ている可能が高いので、

昔からありそうな建物を観てみると良いでしょう。

電柱が傾いているなんてことも案外よくありますから、気にしながら観察して

みてください。

また、気になる物件であれば、雨の日やその翌日に確認するのも良いです。

目視では確認しづらい程度のくぼみでも、水溜りになっているようであれば、

確認できます。

これに関しては地盤沈下というより、単なる土地の形状としてことが多いので、

相当な違和感の水溜りがないかどうかの確認です。

但し、水たまりが他よりできやすい土地形状であったり、しばらく残っている

ようであれば、それだけ土の中に水分を含んでいる時間が長いということです

から、条件的に軟弱地盤となっている可能性があります。

川や海の近くで水分を多く含んだ土地で、軟弱地盤が多くあるように、

水分量の多い土地、水位の高い土地、水が多く流れ込んで溜まる形状には、

川や海付近と似た状態にあると想像できるからです。

他にも、水分を多く含んでいる敷地では、湿気によるカビの発生も比較的多いと考えられ、

衛生面や健康面、建物耐久性に多少なりとも影響を与えると言う専門家もいます。

安全面や建築コストのアップを予見する為の、地盤の強弱判断や地盤沈下の痕跡確認だけ

でなく、健康面や建物品質の維持などの観点からも現場チェックは有効です。

特に天候の良くない日は、水害が起きているところ(起きてもおかしくない状況)や、

隣地建物の屋根、雨どいなどから、すごい量の雨水が流れ込んでいる状況を目の当たりに

するかもしれません。　

不動産会社の営業マンは、数ある担当顧客や物件の中から、悪天候の日をねらって

状況確認に全て回ることは不可能ですし行いません。

水害などになっていない為、記録上は問題ない物件となっていても、隣地が本地に及ぼす

植栽からの落葉・土埃、日影、流水(建築プランのベランダ付近などへは特に)などは、

入居後にストレスの原因になるかもしれません。

また、逆の立場にあれば隣地からのクレームや是正の請求、費用負担など、

近隣トラブルに発展する可能性もありますので、大雨、大雪、強風など、

天候の良くないときは実はとても大切な確認のタイミングです。

次回は、その現地確認で「問題有りでは？」と思われる注意箇所を発見した際の、

ちょっと突っ込んだ確認ポイントです。

【33】不確定な契約条件の注意点-20：地盤改良費①　

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【34】不確定な契約条件の注意点-21：地盤改良費②　

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【35】不確定な契約条件の注意点-22：地盤改良費③　

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【36】不確定な契約条件の注意点-23：地盤改良費④　

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【37】不確定な契約条件の注意点-24：地盤改良費⑤　

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【38】不確定な契約条件の注意点-25：地盤改良費⑥

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【39】不確定な契約条件の注意点-25：地盤改良費⑦　

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【40】不確定な契約条件の注意点-25：地盤改良費⑧　

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