中古住宅を購入する際の注意点【容積率オーバー-4】

「容積率オーバー」である大きすぎる建物と、合法的に同規模の再建築する

方法になるかもしれないと、「地下緩和」「車庫緩和」について説明してきました。

他にも、現実的ではありませんが、例外的な方法をひとつ紹介します。

それは、隣の敷地を借りるという方法です。

購入して自身の土地としていなくても、建築確認申請時に隣の所有者から

土地を借りて建築面積が広がっていれば、大きな建物を建築できます。

例えば自分の土地が100平米でも、隣の土地の内50平米借りれば、土地全体を150平米

として容積率の算定ができます。容積率200％の地域なら、延べ床面積300平米まで

を限度とできます。

実際に建てる建物位置が自身の100平米内でも問題ないので、隣が仲の良い親族などで

あれば、算定上の分子を大きくする為に借りるという方法もあります。

ちなみに貸した側は、貸した分の土地面積は使えませんが、例えば500平米の広さが

あっても、容積率、建蔽率、高さ制限、その他法令により、実際建てられるのは、

500平米の土地でも、300平米の土地でも、建築可能な限界は同じだったりすることも

あります。そのような数百平米、数十平米の土地を持て余しているようであれば、

小額の費用で容積率の計算上、貸してくれるかもしれません。

尚、容積率では緩和だけでなく、規制されることもあるので、注意が必要です。

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合、その幅員によっても規制されるのです。

容積率が200％の地域でも、前面道路の幅員が4ｍ(2項道路のような2ｍ以下含む)の

場合、用途地域が住居系なら「幅員：4ｍ×40％」の計算による160％となり、

都市計画で定められた200％と比較し、小さい方が限度となります。

用途地域が商・工業系なら「幅員：4ｍ×60％」の計算による240％になりますので、

200％と240％の小さい方となります。240％が限度とはなりません。

建築には、当然容積率だけでなく、高さの制限もあります。建築基準法の建蔽率や

民法234条の隣棟間(境界から50センチ)など、様々な規制により、敷地内での建築可能な

スペースを制限してきます。

容積率には「地下緩和」「車庫緩和」などの方法もありますが、他の制限により、

緩和の適用が意味を成さない場合(他の規制で結局規模を制限される等)も考えられます。

ちょっと勉強しただけでは、その法律関係を加味して、建築可能なボリュームをイメージ

するのは難しいと考えます。

もし、同規模の建築が可能かどうかで契約を迷っているようであれば、その地域(法令)で、

検討している土地形状、土地面積、道路幅員ではどのような建物が建てられるか、

場所、土地をしっかり限定して、建築事務所などで建物プランを出すことが賢明です。

中古物件は、新築と比べ探しているエリアで発見しやすいことや、大きいものが多い、

敷地の形状も良いことが多いなど意外にも、建ってからの時間が新築より経過している

からこそ、出るべき欠点はすでに表面化していて、チェック時のメリットもあります。

しかし、今現状において利用されている土地の広さ、現在建っている建物の大きさだけ

で広くて安いと判断してしまうと、建て替え時に半分の大きさしか建てられない事態や、

時には建築不可であると判明する場合すらあります。

今すぐ建て替えする予定が無くとも、建て替え時を想定し、建物プランを依頼するなど、

現行法で建築できる建物プラン、道路提供などに用いない敷地として利用できる

土地の範囲など、先を視野にいれた判断材料を集めることが、将来においても広く、

本当の意味で安くて良い物件購入と言えると思います。