相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」 - コラム - 専門家プロファイル

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相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」

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設計監理

配偶者の税額軽減で半分か1億6000万円までは免除になり、父親の相続税は免れたが、自分(母親)の時は、同居しない子供達には「小規模宅地の評価減の特例」は使えない。

世田谷では、一般の家庭にも相続税対策が直面する。

以前は物納って事も多かったが、最近は条件が厳しくなっている。

 

そこで、相続税対策。基本は「財産減」「評価減」だ。

 

先ず、「財産減」対策

1.あの世にはお金は持っていけないので、自分で使ってしまう。「子孫には美田を残してはいけない。」とも言う。(ただ、東京の場合、自宅を0から買うのも結構大変。子に住む場所ぐらは残してあげたい。)

2.子や孫への贈与

・贈与税は誰に対しても年間110万円まで無税。

・20年以上の配偶者には2000万円(暦年贈与と合わせ2110万円)まで、生前贈与は無税。注意は配偶者が先に逝くと、この特例は使えない。 

・時限立法で、1,200万円までの住宅取得等資金を無税で贈与(平成25年)。さらに従来からの暦年贈与の非課税枠110万円をプラスすることにより、合計1,310万円まで贈与税がかからない。

・時限立法で「教育資金」も、1人につき1,500万円(学校等以外の者に支払われる金銭については、500万円を限度とする。)贈与税を課さない。

 

次に「評価減」 対策

1.生前対策の基本は不動産。

・現金を建物に変える。「親の現金」で「親の名義」で建てる。建物は建設費用でなく、固定資産税評価額なので半分以下になる。更に賃貸住宅を建てると、そこから借家権割合で更に3割減。・現金を土地へ変える。路線価は時価の約80%で約2割評価減。そこに賃貸住宅を建設すると、そこから借家割合の控除で更に18%評価減。そして、建設費や土地代をローンで組めば、その分も、相続資産から減る

・予め不動産分割を想定して、土地建物を相続人毎に分けて建てる。但し土地分割計画は注意。路線価も接道長さや二辺接道や縦横比など形で評価が変わる。また、広大土地の評価は下がる。

・賃貸管理会社を法人化する。増えた現金を役員報酬を払う事で、納税資金を親族に貯めさせ分散させる。経費が使える。

 

多額の相続税を支払うのも、国家に納税し社会貢献しますが、一時です。相続税対策をとって、「隠れ資産家」なれば、計画的に資産が子孫に受け継がれ、固定資産税、所得税を長年にわたって納税します。結果的に長期的な社会貢献となります。

平成25年度税制改正の大綱(財務省)

http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2013/25taikou_02.htm

 

賃貸住宅経営に空き屋対策など不安を持つ方もいますが、同じようなアパート、マンションを造るのではなく、資産継続に多少重きを置き、競争力のある物件を造る事をお勧めします。

弊社では、デザインに評価の高い投資用分譲マンションの設計を10年以上毎年、設計しており、アパートメーカーの確認申請や検査業務も行ってます。デザインや計画は設計会社の経験や技量です。建設会社は問いません。是非、弊社に設計のご用命をご検討下さい。

株式会社アーバネットコーポレーションhttp://www.urbanet.jp/

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両社とも創業時からお付き合いさせていただいております。

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時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

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「相続税評価額」に関するまとめ

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