消費者契約法の借家契約への適用

消費者契約法の借家契約への適用

　最高裁は、以下のとおり、敷引特約（関西地方で主にみられる）、更新料支払いの特約は、大幅に高額に過ぎる場合以外には、原則として、消費者契約法１０条には違反せず有効としている。

・借家

 最判平成23年03月24日・民集　第65巻2号903頁、ジュリスト平成23年度重要判例解説６４頁

 １　消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は，信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできないが，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる損耗や経年により自然に生ずる損耗の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものであるときは，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となる場合がある。
２　消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，賃貸借契約締結から明渡しまでの経過期間に応じて１８万円ないし３４万円のいわゆる敷引金を保証金から控除するというもので，上記敷引金の額が賃料月額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていること，賃借人が，上記賃貸借契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等の一時金を支払う義務を負っていないことなど判示の事実関係の下では，上記敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，消費者契約法１０条により無効であるということはできない。

 最判平成23年7月12日・裁判集民事　第237号215頁、ジュリスト平成23年度重要判例解説６６頁

 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は，保証金から控除されるいわゆる敷引金の額が賃料月額の３．５倍程度にとどまっており，上記敷引金の額が近傍同種の建物に係る賃貸借契約に付された敷引特約における敷引金の相場に比して大幅に高額であることはうかがわれないなど判示の事実関係の下では，消費者契約法１０条により無効であるということはできない。

 最判平成23年7月15日・民集　第65巻5号2269頁、ジュリスト平成23年度重要判例解説６６頁

１　賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらず、無効とはいえない。