住宅ローンの固定金利（フラット35）と変動金利

住宅の購入を検討する方が増える昨今、ローンの選択肢として

大きく2つの方法が選択されています。

35年固定金利のフラット35と変動金利。

それぞれにメリットデメリットはありますが、一番関心があるのは

どの程度の支払額の差が生じるか？だと思います。

目先の毎月の支払も大事ですが、もっと大事なのは先行きの

金利変化を含めた「総支払額」が大切になります。

目先の支払いは圧倒的に変動だが

仮に4,000万の住宅ローンを35年、ボーナス払いなしで

比較してみます。

変動金利：金利0.875％　毎月支払額：110,599円

フラット35：金利2.330％　毎月支払額：139,379円

毎月支払額で変動金利の方が約29,000円低く抑えられます。

但し変動金利ですから、金利変化により総支払額が変わる

リスクも併せ持っています。では金利変化の仮説で比較してみましょう。

意外と検討する変動金利

想定4つを考えました。

1.フラット35

2.変動　5年毎　0.2％上昇

3.変動　5年毎　0.5％上昇

4.変動　3年後から0.2％毎年上昇、15年以後は5年毎上昇

それをグラフにしたのが下記になります。

フラットの総支払額が約5,853万に対して

変動で上回ったのは3年後から0.2％毎年上昇するシナリオです。

住宅ローンの特徴として、借入額が多い時の金利は利息に与えるインパクトが

大きいので、変動金利で金利が上昇をしても

「金利上昇のタイミングが遅ければ優位性はある」可能性があります。

フラット35には+0.2％程度を想定

変動金利の銀行ローンは団体信用生命が付保されていますが

フラット35にはついていませんので別途保険料が必要です。

ただ、この金額も結構な額で300万程度見積もる必要があります。

その際簡易計算をするならば、フラット35の金利に+0.2％程度して比較すると

いいでしょう。

計画の立て方

金利変動の予測によりどれを選択するかは悩ましいですが

「フラット35の返済額でも返せる場合に」変動金利も検討していいと考えます。

変動金利なら支払える・・・の計画では後々の金利上昇で家計がパンクして

しまう恐れがあります。

住宅購入の際にはフラット35の適用金利+0.2％でも払えるのが前提で

借入初期段階（借入額が多い時に）に繰り上げ返済余力があると想定される

場合に「変動金利」の低金利の優位性を少し安心して教授できると考える必要

があるでしょう。

変動金利なら払える・・・では危険を伴いますのでご注意ください。