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柴垣 和哉
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閲覧数順 2016年12月07日更新

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フラット35は変動金利より確実にお得なのか?

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住宅ローンの固定金利(フラット35)と変動金利

住宅の購入を検討する方が増える昨今、ローンの選択肢として

大きく2つの方法が選択されています。

35年固定金利のフラット35変動金利

 

それぞれにメリットデメリットはありますが、一番関心があるのは

どの程度の支払額の差が生じるか?だと思います。

 

目先の毎月の支払も大事ですが、もっと大事なのは先行きの

金利変化を含めた「総支払額」が大切になります。

 

 

目先の支払いは圧倒的に変動だが

仮に4,000万の住宅ローンを35年、ボーナス払いなしで

比較してみます。

変動金利:金利0.875% 毎月支払額:110,599円

フラット35:金利2.330% 毎月支払額:139,379円

 

毎月支払額で変動金利の方が約29,000円低く抑えられます。

但し変動金利ですから、金利変化により総支払額が変わる

リスクも併せ持っています。では金利変化の仮説で比較してみましょう。

 

 

意外と検討する変動金利

想定4つを考えました。

1.フラット35

2.変動 5年毎 0.2%上昇

3.変動 5年毎 0.5%上昇

4.変動 3年後から0.2%毎年上昇、15年以後は5年毎上昇

 

それをグラフにしたのが下記になります。

フラットの総支払額が約5,853万に対して

変動で上回ったのは3年後から0.2%毎年上昇するシナリオです。

住宅ローンの特徴として、借入額が多い時の金利は利息に与えるインパクトが

大きいので、変動金利で金利が上昇をしても

「金利上昇のタイミングが遅ければ優位性はある」可能性があります。

 

 

フラット35には+0.2%程度を想定

変動金利の銀行ローンは団体信用生命が付保されていますが

フラット35にはついていませんので別途保険料が必要です。

ただ、この金額も結構な額で300万程度見積もる必要があります。

その際簡易計算をするならば、フラット35の金利に+0.2%程度して比較すると

いいでしょう。

 

計画の立て方

金利変動の予測によりどれを選択するかは悩ましいですが

「フラット35の返済額でも返せる場合に」変動金利も検討していいと考えます。

 

変動金利なら支払える・・・の計画では後々の金利上昇で家計がパンクして

しまう恐れがあります。

住宅購入の際にはフラット35の適用金利+0.2%でも払えるのが前提で

借入初期段階(借入額が多い時に)に繰り上げ返済余力があると想定される

場合に「変動金利」の低金利の優位性を少し安心して教授できると考える必要

があるでしょう。

 

変動金利なら払える・・・では危険を伴いますのでご注意ください。

 

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