財産分与と不動産

財産分与と不動産

例えば、夫が不動産の単独名義となっている場合には、アンダーローンの場合、売却して、売買代金から諸経費を差し引いて、妻に分与すれば簡潔な処理になります。

不動産を売却しない場合、手持ちの現預金から分与分の金銭を支払えば、解決します。

手持ちの現預金がない場合、夫が銀行から新規のローンを借り入れできれば問題がありません。

しかし、ローンを組めない場合、どうすべか。オーバーローンの状態で不動産を売却するのも１つの方法です。オーバ―ローンの場合、売却しても負債が残りますから、少なくとも不動産に関しては、分与すべき分はありません。

不動産登記との関係

ここでは、夫と妻が一個の不動産について、それぞれ共有持分の登記を有しており、夫が離婚後、住宅ローンを支払っていくケースを考えます。

なお、不動産登記名義を住宅ローンの債権者である銀行の承諾なく名義変更すると、期限の利益喪失事由に該当して住宅ローンの残債務の一括返済を銀行から要求されます。そのため、裁判所が共有持分の移転登記を命じることは法律上可能ですが、夫が移転登記を申請する以前に、銀行に対して、報告しておく必要があります。

住宅ローンの借入れ銀行に対して、連帯保証人となっている場合、連帯保証人を解除してもらいたい場合には、銀行の承諾が必要です。離婚した妻を連帯保証人から外す場合には、代わりの連帯保証人をつけるように銀行から要求されるのが通常です。

オーバーローンの住宅ローンを支払い続け、離婚後にアンダーローンになった場合、登記名義となっている場合、厄介な問題となります。以下、場合わけして考えます。

・住宅ローンを支払い続けて途中でアンダーローンになった場合、不動産を売却して、売買代金から諸経費を差し引いて、分与すべき額を支払えば簡潔な処理になります。ただし、婚姻解消後に夫が支払った分については、分与の対象になりませんから、その分を支払わなくてもよいことになります。

・住宅ローンを夫が支払い続けて完済した場合、婚姻解消後に夫が支払った分については、分与の対象になりませんから、その分を支払わなくてもよいことになります。しかし、妻が登記上、不動産の共有持分を持っている場合には、妻が住宅ローンを支払わず夫が支払った分については、夫は妻に対して、共有持分の移転登記手続を要請をすることになります。妻が任意に応じない場合には高額のはんこ代を夫に要求して、話がこじれる場合があります。協議が成立しない場合には、夫は裁判所に、共有持分の移転登記手続を請求訴訟をすることになります。

不動産が借地の場合、地主の承諾なく、借地権を譲渡すると、無断譲渡となり、借地契約の解除の理由になってしまいます。そのため、譲渡前に地主の承諾を得るか、または裁判所に借地非訟手続を申立て、借地権譲渡許可を得る必要があります。地主の承諾または裁判所の許可のいずれの場合でも、譲渡承諾料（借地権価格の１割程度が相場です。）が必要となります、