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伊藤 誠
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閲覧数順 2016年12月03日更新

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住宅ローンを組む際の資金計画の考え方

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知らないと損するかも…のお話し

ファイナンシャルプランナーが天職!
BYSプランニングの釜口です。

 

  消費増税前が買い時を考えて、住宅購入を検討する方が増えて
  きました。その傾向はFP相談にも見られます。
  相談に来られる方も、住宅ローン相談が多くなってきています。

  相談に来られる方は、
  購入を前提とした「どこの銀行が一番金利が安いのですか?」
  という質問が多いのですが、それよりも前に考えていただかなければ
  いけない大事なことがあります。

  それは、長期に渡って無理なく返済できるかどうか?
  つまり資金計画です。

  資金計画で注意していただきたい点は2つです。

  1.諸費用
   購入できる家の価格は「自己資本+住宅ローン借入額」ではありません。
   購入する際には、登記費用、住宅ローン関係の費用、保険関係費用、
   印紙代、仲介手数料などのお金が必要になります。
  
   新築物件で、3~5%、中古物件で、5~10%が諸費用の目安です。
   割合は低いですが、購入価格が高額なだけに、決してばかにできない
   金額になります。

   購入できるマイホームの金額は、
   「自己資本+住宅ローン借入額-諸費用」であることは頭に入れて
   おきましょう。
   

  2.借入額の設定
   金融機関は返済能力を審査する際、年間返済額割合(返済負担率)を
   一般的に手取り年収の30%~35%と設定してきます。
   ですが、この返済負担率を長期に渡って継続するのはかなり大変です。
   
   マイホーム購入時は、お子さんにかかる教育費が低い家庭が一般的。
   ところが、高校、大学と進学するにつれて教育費は膨れ上がります。

   また、現在の日本社会では、右肩あがりに年収が上がるというのは
   想定できませんし、逆に年収が下がるという現象もありえます。
 
   実は一般的なサラリーマン家庭のキャッシュフローを作成すると、
   一目瞭然なのですが、住宅ローンを組んだ当初は、それほど家計に
   負担にはならなかったローン返済が、お子さんの教育費があがってくる
   時期から、急に重荷になるケースが出てきます。

   そうならないためにも、無理なく返済できる借入額を設定して
   いきましょう。

   変動金利で住宅ローンを組む場合、現在の低い変動金利で
   借入額設定するのではなく、35年等の長期固定金利程度の金利設定
   を想定した借入額で資金計画を立てていきましょう。

   想定は3%の金利にしておいて、実際の金利は安い変動金利にして
   おけば、金利上昇に対応でき、資金計画に余裕が生まれます。

   固定金利で住宅ローンを組む場合は、ローン期間最長の35年ではなく、
   返済期間を短くした想定(例えば25年や30年)で借入額を設定し、
   実際は35年返済にしておけば、返済途中での繰り上げ返済にも対応でき、
   資金計画に余裕が生まれます。

   
   消費増税前の駆け込み需要で、住宅メーカーも必死な売り込み作戦を
   展開してくると思います。
   しかし、住宅購入は長期スパンでしっかり資金計画を立てなければ、
   老後生活費がショートするという事態を招くことにもなりかねます。
  
  

   ご質問やご不明な点がありましたら、
   お気軽にご連絡下さい。
    メール:waku@bys-planning.com
    Tel:06-4305-4425

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