住宅ローンを組む際の資金計画の考え方

ファイナンシャルプランナーが天職！
BYSプランニングの釜口です。

　　消費増税前が買い時を考えて、住宅購入を検討する方が増えて
　　きました。その傾向はＦＰ相談にも見られます。
　　相談に来られる方も、住宅ローン相談が多くなってきています。

　　相談に来られる方は、
　　購入を前提とした「どこの銀行が一番金利が安いのですか？」
　　という質問が多いのですが、それよりも前に考えていただかなければ
　　いけない大事なことがあります。

　　それは、長期に渡って無理なく返済できるかどうか？
　　つまり資金計画です。

　　資金計画で注意していただきたい点は２つです。

　　１．諸費用
　　　購入できる家の価格は「自己資本＋住宅ローン借入額」ではありません。
　　　購入する際には、登記費用、住宅ローン関係の費用、保険関係費用、
　　　印紙代、仲介手数料などのお金が必要になります。
　　
　　　新築物件で、3～5％、中古物件で、5～10％が諸費用の目安です。
　　　割合は低いですが、購入価格が高額なだけに、決してばかにできない
　　　金額になります。

　　　購入できるマイホームの金額は、
　　　「自己資本＋住宅ローン借入額－諸費用」であることは頭に入れて
　　　おきましょう。
　　　

　　２．借入額の設定
　　　金融機関は返済能力を審査する際、年間返済額割合（返済負担率）を
　　　一般的に手取り年収の30％～35％と設定してきます。
　　　ですが、この返済負担率を長期に渡って継続するのはかなり大変です。
　　　
　　　マイホーム購入時は、お子さんにかかる教育費が低い家庭が一般的。
　　　ところが、高校、大学と進学するにつれて教育費は膨れ上がります。

　　　また、現在の日本社会では、右肩あがりに年収が上がるというのは
　　　想定できませんし、逆に年収が下がるという現象もありえます。
　
　　　実は一般的なサラリーマン家庭のキャッシュフローを作成すると、
　　　一目瞭然なのですが、住宅ローンを組んだ当初は、それほど家計に
　　　負担にはならなかったローン返済が、お子さんの教育費があがってくる
　　　時期から、急に重荷になるケースが出てきます。

　　　そうならないためにも、無理なく返済できる借入額を設定して
　　　いきましょう。

　　　変動金利で住宅ローンを組む場合、現在の低い変動金利で
　　　借入額設定するのではなく、35年等の長期固定金利程度の金利設定
　　　を想定した借入額で資金計画を立てていきましょう。

　　　想定は3％の金利にしておいて、実際の金利は安い変動金利にして
　　　おけば、金利上昇に対応でき、資金計画に余裕が生まれます。

　　　固定金利で住宅ローンを組む場合は、ローン期間最長の35年ではなく、
　　　返済期間を短くした想定（例えば25年や30年）で借入額を設定し、
　　　実際は35年返済にしておけば、返済途中での繰り上げ返済にも対応でき、
　　　資金計画に余裕が生まれます。

　　　
　　　消費増税前の駆け込み需要で、住宅メーカーも必死な売り込み作戦を
　 　展開してくると思います。
　　　しかし、住宅購入は長期スパンでしっかり資金計画を立てなければ、
　　　老後生活費がショートするという事態を招くことにもなりかねます。
　　
　　

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