故人名義の不動産は、誰に名義変更できるのか

不動産を所有してる方が亡くなられたときには、その不動産の名義変更をすることになります。

最初に結論から申し上げると、『亡くなった方（「被相続人」といいます）名義の不動産は相続人名義にしか変更することができない』のが原則です。

例外として、被相続人（ひそうぞくにん）が遺言書を作成していた場合などがありますが、それは生前に対策をとっていたことが絶対条件です。よって、上記のような例外を除き、被相続人名義の不動産は、相続人名義にしか変更できません。

相続人へ名義変更する方法

たとえば、被相続人に配偶者（妻）および子がいるときには、その妻と子が相続人です。相続人の全員が合意すれば、相続人中の誰の名義にするかは自由です。被相続人の妻名義に変更する例が多いですが、子の名義にしても構いませんし、相続人の共有名義にすることも可能です。

誰が不動産を相続するかを決めたら、その決定内容を記した遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名押印します。そして、この遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書などを用意したら、法務局で不動産の名義変更手続きをすることができます。

ただし、実際に手続きをする際は、登記の専門家である司法書士に依頼するのが通常です。その場合、遺産分割協議書等の作成もすべて司法書士に任せられます。

・相続登記の手続きについて（高島司法書士事務所ホームページ）

相続人以外の名義に変更するには？

被相続人名義の不動産を、相続人以外に直接変更したいとのご相談をいただくことがあります。祖父名義の不動産を孫に変更したいとか、父名義の不動産を兄弟姉妹に変更したいなどのケースです。

この場合、いったん相続人名義に変更した後に、贈与、売買などを原因とする名義変更（所有権移転登記）をする他に方法はありません（遺言書がある場合などの例外を除く）。つまり、相続による所有権移転登記、贈与（売買）による所有権移転登記の2段階が必要なわけです。

遺言による孫への遺贈

もしも、被相続人の生前に対策をおこなえるのであれば、遺言書を作成し「遺言者所有の家を孫に遺贈する」というような内容の遺言をしておきます。

遺贈というのは「遺言による贈与」のことです。贈与は相続人に限らず、誰に対してでもおこなうことができますから、孫に遺贈するとの遺言によれば、相続人ではない孫の名義に直接変更をすることができるのです。

もめない相続、希望を叶える相続を実現するには、生前の対策が重要です。相続の専門家に相談した上で、遺言書の作成などをおこなうことをお勧めします。

・遺言書の作成について（高島司法書士事務所ホームページ）

相続した不動産をすぐに売却するときは？

ここまでは、被相続人名義から、相続人ではない孫や兄弟姉妹の名義に変更したい場合の説明でした。それでは、相続した不動産をすぐに第三者へ売却するときには、購入者の名義に直接変更できるのでしょうか？

残念ながら、このような場合であっても、原則どおり相続人名義にいったん変更した後に購入者の名義に変更するしかありません。つまり、相続不動産を売却する前に、相続人名義への相続登記を済ませておかなければならないのです。

なお、相続人により不動産を売却するのではなく、被相続人が生前に不動産を売却していていたのに名義変更を済ませていなかったときには、購入者の名義へ直接変更することができます。この場合、相続人全員が登記義務者となり、買主とともに売買による名義変更（所有権移転登記）をします。