共有名義のマンションを一人名義にするには

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  1. 遺産相続
  2. 生前贈与

5年前、父と共同でマンションを購入しました。
頭金は父9割、私1割で、銀行からの借入金は父がしました。
今まで、親に家賃を払うという形で
ローン分を私が払っていましたが、
結婚を機に、私の名義に変更することはできますか?
なお、自営業ですので私がローンを組むのは難しいかと思い
父がローンを組んだ経緯があります。
銀行からのローンの変更や(残り2800万ほど)、
もし贈与になるのなら贈与の場合の贈与税についてなど教えてください。

かなりハードルが高いものと考えます

2010/01/15 13:58

りお*りお 様

初めまして、ライフプランの実現と資産運用をサポートするオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

頭金の90%、住宅ローンの借主がお父様ですので、この不動産の所有者はお父様と看做されます。銀行への支払もお父様名で返済されていらっしゃるものと推察いたします。

従いまして、お父様からりお*りお様への名義変更は、生前贈与と判断されます。
贈与税の支払は、当該不動産の価値-負債分かと存じますが、下記の表にてご確認ください。

暦年課税の贈与税の税率表
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

お父様のお年が、贈与をされる年の1月1日現在、65歳以上である場合には、相続時精算課税制度の選択という方法があります。この方法の場合、非課税枠が2500万円設定されていますので、範囲内であれば贈与税の納付はありません。但し、相続時には遺産とあわせて相続税がかかります(相続税の基礎控除等を超えた場合)。なお、この制度を選択いたしますと
将来に渡って当該制度を利用し続けることになります。
詳しくは下記を参照ください。
相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

名義の変更をする場合には、当該不動産には抵当権が設定されていますので、銀行の了承が必要になります。また、住宅ローンの返済者もりお*りお 様とする必要があります(住宅ローンの名義がお父様の場合には返済額が贈与にあたります)

以上ですが、参考になれば幸いです。

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