生前贈与について

suzuken様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

法的には、祖母様がなくなられた場合の遺産はお子様が相続され、その法定相続分は均等です。お子様が3人であれば3分の1ずつです。
相続発生時の相続人の法定相続分は
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30046

祖母様の認知症(現在は痴呆とは使いません)の程度が分かりませんので、病状が進んでしまった方としてお答えします。
生前贈与は本人の判断が必要ですから、程度によっては認知症の方の生前贈与は難しいのではないかと考えます。

お祖母様が認知症の場合でも、その程度により、医師の立会いの下に正常な判断力を有すると認められる際には遺言書の作成は出来ることになっています。ただし、その時期等を判断するのが難しく、普通はその行為をいたしません。

もし、誰かが勝手に手続きをするようなことを心配なさっていらっしゃるのでしたら、祖母様に後見人をつけられては如何でしょう。申し立ては4親等以内の方が家庭裁判所に出します。また、祖母様の資産管理と身上監護も後見人等が行います。

成年後見制度の概要は下記HPをご一読ください。
http://www.officemyfp.com/seinekouken-1.htm

詳しくは裁判所HP家庭裁判所の成年後見制度をお読みください。
http://www.courts.go.jp/tokyo-f/saiban/tetuzuki/koken/koken_qa.html

後見人に関するご質問・疑問等があれば、ご連絡ください。

suzukenさん、こんにちは。
贈与は双務契約なのでお互いのあげる、もらうの意思がないと成立しません。祖母は残念ながら意思が薄弱になっているので生前贈与で土地を分けるとか、遺言書を作成するということは難しいと思います。
ただ既にそれぞれの物件の1/2の持分は貰うべき人(親の代)の名義になっているのですよね。共有財産というのは処分しづらいですし、勝手にアパートを建てることも出来ないので、共有持分の相続は皆さん避けたいはずです。そういう意味では現在1/2の持分の所有者である親の代の方がその物件を相続するという遺産分割で協議がまとまる可能性は高いと思いますがいかがでしょうか。もしこじれて当初と違う土地を承継していくということになれば、所得税法の「交換の場合の譲渡所得の特例」等を用いて所得税がなるべくかからない方法で土地を整理していくしかありませんが。