贈与と税対策

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先日はお忙しい中、2名の専門家の方にお答えいただきまして。どうもありがとうございました。

それぞれの先生のアドバイスを参考にしながら家族と相談していますが、新たに疑問が出てきました。

「どのような方法をとれば一番税金がかからないでしょうか?」

今、景気対策により、相続税関係が減税対象になっていると聞きました。私たちのようなケースの場合、どうすれば一番減税になるのか?贈与税や将来の相続税の関係も含め、住宅ローンの相談する前に、検討しなければいけないと思いますので、よろしくお願いいたします。

先日、こちらで質問させていただきました内容を簡潔に説明します。

両親(共に75歳)と姉と同居しています。
家の老朽化がひどくなり、姉と私(妹)共同で
建て直しを検討しています。
現在住んでいる土地は、諸事情により別居している兄と父親の親子ローンで、今は、父親返済分は完済し、兄名義分を返済中です。

建て直し用に頭金(¥1500万円弱)はありますが、親子ローン(返済残額¥1800万円)を先に返済してしまうと、全額ローンで消えてしまいます。
兄とは別居をし、今後も同居することはないと思います。

今、問題になっているのが、私たち姉妹で住宅ローン(¥2500万円〜¥3000万円(頭金なし))を組むことは可能なのか?ということです。(姉の年収:550万、私の年収:400万)

両親が75歳と高齢になってきたこともあり、今は健康に問題なく生活しておりますが、今後のこと(両親が亡くなった後)を考えると相続の問題も関係してくるのではないか?
とそちらのほうも心配しています。

どうすれば、穏便に事を運ぶことができるのでしょうか?

よろしくお願いします

名義の前提と相続税の基礎控除等

2009/11/09 23:36

BARO 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

まず、土地はお父様とお兄様の名義ですね。その土地に姉妹名義の建物を建てることを計画されていると考えて宜しいでしょうか。

これらの名義を変えなければ、贈与税はかかりません。
ただ、住宅は姉妹の共有、土地はお父様とお兄様の共有として相続にいたります。

お父様がお亡くなりになられた場合には、土地のお父様の持分のみが相続の対象になります。
法定相続人とその法定相続分は下記をご一読ください。

相続人になることができる方
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/33812

相続発生時の相続人の法定相続分は
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30046

現時点での相続税には、基礎控除と小規模宅地の特例があります。
基礎控除額は5,000万円+1,000万円×法定相続人の数ですので、たとえば法定相続人が3人の場合には、基礎控除額は8,000万円、4人であれば9,000万円になります。
また、費相続人が居住していた宅地には小規模宅地の特例があり、240平米までは相続税評価額の80%が評価減になります。
従いまして、相続税をお支払いする例は、相続発生件数の4〜6%程度です。

お二人の収入が950万円ありますので、住宅ローンを組むことは可能かと思割れますので、一度お二人が口座をおいている金融機関にお尋ねください。

なお、お二人の収入額から試算する借入可能額は、元利均等払い、25年返済、固定金利3%(保障料・団信料含まず)、返済負担率が収入の20%で、約3300万円になります。(住宅保障機構シミュレーション使用)

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