土地の相続にかかるお金について

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土地の相続と税金についてお尋ねします。
義父(60歳)が闘病中であと数年の余命宣告を受けています。義父から次男(31歳)である私の夫に、義父名義の150坪の土地を相続させたい意向があるようです。
しかし、現在はそこには築30年の家屋に義祖母(91歳)が一人暮らし中であり、義祖母が亡くなるまでは私達夫婦がそこに住むことはできません。よって、しばらくは住めない土地にどのくらいのコストがかかるのか知りたいと思っています。
法定相続人は、義母(56歳)、長男(35歳)がいます。
そこで、近い将来土地を相続するにあたり、
?夫名義にするためにはどんな税金がかかりますか?
?義父の生前贈与or死亡後の相続では税金はどのように違い、どちらが安いですか?
?相続時精算課税というものが使えますか?
?義祖母が住んでいる義父名義の古い家屋には相続税はかかりますか?
どうぞよろしくお願い申し上げます。

相続税の基礎控除等の仕組みをお答えします

(5.0) | 2009/05/27 13:30

ごまさば 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

ごまさば様が記載されたご質問に直接お答えすることが出来ませんが、相続税についてどのような体系をお知らせいたします。

相続税は、財産を取得した人がその取得した財産の価額に応じて税額を算出する形式を取っています。

まず、相続財産(1.本来の相続財産+2.みなし相続財産)から非課税財産(お墓・仏壇など)と被相続人の債務を控除し、それに生前贈与した財産を足した額が、3.各人の相続税の課税価格になります。
3.の課税価格は相続する方たちが負担する税額を決定するための価額です。この後に2段階の計算家庭を経て、相続税の額が定まります。

1.本来の相続財産の基礎控除額は
5,000万円+1,000万円×法定相続人数です。これを超えなければ相続税の支払い対象になりません。また超えても債務などがあり、3の課税価格がプラスでなければ相続税の支払対象から外れます。

2.みなし相続財産は生命保険の保険金と死亡退職金等です。
夫々に500万円×法定相続人数分の控除額があります。

また、不動産の価額は相続税価格(路線価)を適用するのですが、相続時の特例などもあり実際には夫々の不動産について試算する必要があります。

以上のように、お義父様の残される資産の全体と負債その他関連するものを把握しませんと、相続税をお支払になるかが判断できません。ご必要であれば専門家へのご相談をお勧めします。

☆夫名義にするためにはどんな税金がかかりますか?
不動産取得税と登録免許税が掛かり、相続税の支払は確定できません。

☆義父の生前贈与or死亡後の相続では税金はどのように違い、どちらが安いですか?
生前贈与でには暦年課税方式をとりますと、控除額は110万円ですので、贈与税の支払が発生します。但し、相続された場合に相続税をお支払になるか確定できません。


☆相続時精算課税というものが使えますか?
相続時精算課税制度要件は贈与者が65歳以上の親となっていますので、現時点では使用できません。

☆義父名義の古い家屋には相続税はかかりますか?
相続税の対象財産ですが、相続税が掛かるかは定まりません。

評価・お礼

ごまさばさん

吉野先生のご回答は大変明確かつ詳しくわかりやすいです。ありがとうございました。

土地の相続にかかる税金について

(5.0) | 2009/05/27 15:13

ごまさばさん、こんにちは。
相続税は、この財産にかかる税金はいくらという計算をするのではなく、義父(被相続人)の全財産の課税標準に対して相続税がいくら、その税金をもらった財産の比率で按分して各相続人の納税額が決まります。詳しくは国税庁HPを参考にしてください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzoku.htm
そもそも義父に相続税がかかるのか否かを計算するところから始めた方がいいでしょう。相続人は3人ですので、相続税の基礎控除は8000万円あります。義父の財産がこの基礎控除以下であれば相続税はかからないことになります。その計算は、実際土地の評価をしたり、特有の評価減があったりしますので、専門家に相談したほうが良いでしょう。もし相続税の担税力に問題がなければ、無理に生前贈与することもないでしょう。遺言書を書いてもらう方法や、死後相続人間で争いもなく遺産分割協議がまとまるのであれば、相続で承継するのが一番シンプルです。
生前に贈与を受けるのであれば相続時精算課税制度を活用してということになりますが、贈与者の年齢制限があり、贈与年初で65歳です。義父の年齢は60歳ですので、この制度は今回は使えません。通常の贈与だと土地の評価額が1000万円以上だと50%の贈与税がかかるので、現実的ではありません。遺言書を作成する等して相続対策することをお勧めします。
相続時精算課税制度の内容は国税庁HPをご参考ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo35.htm

評価・お礼

ごまさばさん

薬袋先生、ありがとうございました。
大変わかりやすいです。
生前贈与はコスト的に現実的ではないですね。
遺産は基礎控除内で収まると予想しています。

御礼が遅くなりましたが、大変ありがとうございました。

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