登記について

お世話になります。
主人は3人兄弟の末子、義理の父が18年前に他界した、その数か月後
に、身内弁護士さんの立合いのもとで遺産分割協議書に、他の法定相続人と共にサインしたんですが、18年経て主人が相続したはず土地の名義変更未だに済んでなく、将来相続トラブルならないように何度も義理の母に早めに登記を要求したけど、義母が自分が健在なのにというの一点張り。。。

故人義理の父が他界して20年近く、相続手続き終わってないのが異常だと思います、下手すると相続できないのではと心配です。

登記できないまま法律的に主人の相続成立なるですか？
回答を宜しくお願いします。

追伸：
義母は遺産分割協議書が作成直後に、自分自身相続した
土地や家屋等に名義変更(登記）手続き済ました。

一方子供達遺産分与するはずの土地等長年事実上管理し、
なかなか渡そうとしないのです。その為、三男である主人が
自分の土地で一軒家を建てることに断念し、分譲マンション
にした。法津に詳しくないが義母にはそんな権利ありますか？
ちなみに、子供と言っても皆さんすでに45歳過ぎており立派な
大人です。