相続した土地の贈与について

はじめまして。
少しややこしいのですが
ご相談させてください。

子供の居なかった叔母（父の姉）の養子となり
その叔母が亡くなり土地を相続しました。

現在その土地に私の実両親と姉夫婦が同居しています。
（家は姉夫婦の名義で固定資産税は
　支払通知を渡し、姉夫婦が支払ってます）

姉夫婦は子供を持たず、将来は私の子供が
その土地を相続する予定でした。
（実両親との間でなんとなくそのような話に
　なっていました）

しかし、姉夫婦に子供が生まれることになり
将来、相続した土地にある家は
姉夫婦の子供が相続することになります。

私と姉がその土地のことでもめることは
ないと思うのですが
私の子供と姉の子供が将来その土地に関して
問題が起きると嫌なので両親の元気なうちに
その土地についてはっきりさせたいと思っています。

私は別に家を建てているので
特に相続した土地が必要というわけではないので
できればその土地を姉夫婦の名義にしてもらいたい
と思っています。

私から姉に名義を変更する場合
贈与税がかかるのでしょうか？
かかるとすればどのくらいでしょうか？
（借地権などで普通より少なくてすんだりしますか？）

また、このまま私名義（まだ叔母から名義変更していませんが）にしておいた場合、将来どのような問題が
起こりうるでしょうか？

なるべく少ない出費で
将来問題が起こらないようにするには
どうしておくのが一番よいでしょうか？

よろしくお願いします。