土地の相続・分配について

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  1. 遺産相続
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恐れ入りますが,ご回答のほど宜しくお願い申し上げます。
現在,父が所有する土地に,私(娘)と夫で,家を建てる話が進んでいます。母は28年前に他界しており,兄(妻あり)が1人います。
父が高齢になってきたため,兄か私のどちらかが同居しなければならないという話し合いがありました。兄は転勤が多いため,私達夫婦が,今の実家を取り壊し新築することで,父と同居することになりました。(父もどちらかというと娘に面倒を見てほしいようです。)
そこで,相続の話が持ち上がったのですが,兄としては土地や父の所有する貯金を折半したいようで,父が万が一病気になったときでも,医療費などを半分にするということで,話し合いは一度落ち着きました。
土地の相続については,父が亡くなったときに,路線価で計算される金額の半分を兄に渡すことも話し合いました。(兄にまとまった額を将来的に渡せるように,私達で貯金することも計画していました。)
しかしここに来て,今度私達が新築するための「住宅ローン」と併せて,兄への相続分をローンで組んで払ってくれないか,路線価ではなく,不動産評価額で分けられないか?という要望がありました。私達夫婦としては,兄のためのローンを組むと,その分利子が付くのが嫌なので,毎年100万円ずつでも兄に渡すことで対応したいのですが,以下の質問にご回答頂けますでしょうか。よろしくお願い申し上げます。
1)そのような方法は可能でしょうか。
2)贈与税はかかるのでしょうか。
3)兄のために,先にローンを組む義務があるのでしょうか。
4)土地の相続に関して,路線価での計算となるのか,不動産評価額での計算となるのか,どちらが一般的でしょうか。(なお,私達夫婦に将来土地を売却する意志はありません。私達夫婦には来年3月に子どもが生まれる予定です。兄夫婦には子どもはいません。)

相続発生時に、代償分割

(5.0) | 2008/12/15 11:04

初めまして、税理士の丸山です。

早速回答させていただきます。

相続発生前に、自分の相続分をお金でくれというのは、かなり乱暴な話です。
仮に現在価値で土地が2000万円のだとして、相続発生時の価値が暴落していることも考えられますし、毎年100万円の贈与は、2000万円の贈与契約に基づく支払い方の問題ですから、2000万円が贈与税の課税対象になることも考えられます。

相続発生時に、あなたが土地を全部相続する代償として、あなたの現預金をお兄さんに渡す(代償分割)という方法もありますが、あくまでも相続が発生した以後に行うことです。

1)と2)の回答として、
 現在の土地の価値を考慮して、土地の路線価によって評価したお兄さんの相続分が、2500万円以内なら、相続時精算課税を適用して2500万円以内の土地の持ち分贈与を行い、一度土地の2分の1の名義を、お兄さんにし、お兄さんから、あなたがその土地の持ち分を買い取る契約を結んだらいかがでしょうか。(支払方法は年間100万円の分割払い)
 上記の方法ならば贈与税はかかりませんし、土地の持ち分の2分の1は、あなたの名義になるのですから、将来の相続発生の時も安心です。
 この時肝心なのは、お父様に公正証書遺言を作ってもらい、残りの土地の持ち分をあなたに相続させると、書いてもらうことです。

3)義務はありません。お兄さんは、ご自分の都合で言っているだけでしょう。

4)相続時における土地の評価は、路線価が付されている土地であれば路線価で評価します。但し相続時精算課税を適用した場合は、贈与時の相続税評価額(路線価)で持ち戻します。
 (遺留分の減殺の請求の場合は、路線価ではなく時価評価となります。)

複雑な問題ですから、再度ご質問いただければ、お答えいたします。

評価・お礼

働く母ちゃんさん

質問者です。
早速のご回答ありがとうございました。
昨日は3時まで寝られませんでしたので,今日回答を頂いてすっきり致しました。

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