土地相続について

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まだ相続は発生していないのですが、質問させてください。
被相続人は私の祖父です。相続人は叔父、私、弟の三人です。私たちの父は他界したので、孫である私たちが相続人です。伯父は結婚して家を出ているので、現金を、私たち兄弟には土地をやると言われています。(遺言なし)私は土地より現金がいいと思っています。その土地には現在祖父が建てた賃貸アパートが2棟建っています。1棟は古くなってきています。これからの修理など考えると、アパート付きの土地は面倒が多いように思い、現金がいいと思ってしまいます。でも遺産分割の時、叔父の方が立場が強そうです。分割協議の時から、そういった主張はせず黙って土地をもらうのにはメリットはありますか?または現金がいいと主張して土地を売るなりした方がいいのでしょうか?
お手数お掛けしますが、ご回答よろしくお願いします。

不動産の鑑定が必要と考えます

(4.0) | 2008/08/03 17:21

blu2 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

お祖父様の相続が開始された場合には、法定相続分は伯父様2分の1、blu2様と弟様が夫々4分の1になります。

伯父様の立場が強いということはありません。遺書がなければこの法定相続分が、遺産分割協議のベースになります。ただ、別な要素があり、叔父・姪の関係で立場の強弱があるのであれば、それは致し方ありません。

相続発生時の相続人の法定相続分は
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/30046

伯父様が現金を、土地をお二人にとおっしゃっても、記載内容からは、不動産の評価の金額換算(相続税の評価額ではありません)と現金とが上記の比率になるかが不明です。
また不均衡でも、現金が不動産の評価よりも小さければ不動産を得ることがメリットになります。

そして、不動産の収益見込み、修繕費用の時期や概算の見積りなども必要になります。

従いまして、現時点ではメリット・デメリットの判断は出来ず、不動産の価値を専門家に依頼して鑑定されるようお勧めします。

評価・お礼

blu2さん

すばやく丁寧な回答ありがとうございました。
大変参考になりました。本当に助かりました。

不動産はすぐに処分できません

(5.0) | 2008/08/04 13:52

こんにちは、blu2さん。

コンサルタントの若宮光司です。

叔父様の意向を組めば兄弟二人で賃貸不動産を相続されることになるのでしょうが、blu2さんが心配されているように賃貸不動産は面倒なことが多く発生します。

おじい様の財産全体に対して不動産が半分以上を占めていればたちまちの金銭評価とすると不動産を相続するのが有利となります。
しかし、相続した後にいろいろ費用がかかるのであれば賃貸不動産を持ち続けるのがいいのが結果悪い場合もあります。

叔父様の了解のもと、相続後に処分して現金化することも検討しましょう。
現金化(処分)の目安は、不動産価値に対していくらの運用(利益)をあげているか?
年間家賃-(固定資産税+管理維持費など)=利益
利益÷不動産価額=利回り率となりますが最低でも6%はほしいですね。

更地であれば簡単に買い手を見つけることができるでしょうが、賃貸不動産はこの利回りが悪いとなかなか買い手が現れません。
利回り改善、もしくは更地化という方法を取る必要が高く、これらの手当をするために処分するまでに時間と費用(リフォーム代、取り壊し費用、立ち退き料など)がかかると思ってください。

評価・お礼

blu2さん

迅速で丁寧なご回答ありがとうございます。
私たち兄弟の名義になってからでも問題ないのですね。税理士の問題はもう少し考えてみたいと思います。本当にありがとうございました。

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