区分登記した二世帯住宅における小規模宅地等の特例について

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二世帯住宅における小規模宅地等の特例については今年から改正税制が適用になっていますが、改正前と変わらないと言われる「区分登記された二世帯住宅」の場合について教えてください。

状況設定:以下の状況で相続が起きました
・土地は父親が100%所有
・建物の1階は父親が所有(区分登記50%、父母が居住)
・建物の2階は長男が所有(区分登記50%、長男家族が居住)

父親の相続時の特例の適用について以下の場合はどのようになるでしょうか。
1.敷地全部を長男が相続した場合
2.敷地全部を母親が相続した場合
どうぞよろしくお願いします。

小規模宅地の特例をうけられます。

(2.0) | 2014/04/05 06:37

初めまして!
平成26年1月1日以降の相続であれば、改正税法の適用があります。
ご質問の1)及び2)とも改正後の小規模宅地特例が使えます。

改正前の二世帯住宅の敷地については、建物の構造により、同居要件に該当しない場合が生じ、特例を受けることができませんでした。

改正法では、特定居住用宅地等の同居要件は、「被相続人の親族が相続開始の直前において、その宅地等の上に存するその被相続人の居住の用に供されていた「一定の部分」に居住していたものであって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その建物に居住していること」とされた。「一定の部分」とは、区分登記されている建物を指します。

母親である配偶者はもちろん、長男も同居と認められるため、小規模宅地の特例を受けることができます。

評価・お礼

dengarさん (2014/04/06 12:38)

ご回答ありがとうございます。
ただ、ご回答戴いた内容は、「区分登記された建物」の場合ではなく、区分できる建物だが区分登記をせず「被相続人の単独登記」か、被相続人の親族との「共有」の場合ではないでしょうか。
改正法では二世帯住宅の構造に関係なく、被相続人及び被相続人の親族が居住していた敷地全体が特定居住用宅地として特例を適用できるとしていますが、ただし、区分登記された建物については特定居住用宅地等の対象となるのは、被相続人が居住していた部分に限る、とあります。
私がわからないのは、上記の改正法を踏まえた上で、であるならば、既に質問させて戴きました下記の場合の特例の扱いはどうなるのかと言うことなのです。
1.敷地全部を長男が相続した場合
2.敷地全部を母親が相続した場合
二世帯住宅を考えるうえで知りたいと思っている点であり、いろいろ調べても自信の持てる結果が得られないでいます。
よろしくお願いします。

藤本 厚二 藤本 厚二 (2014/04/07 05:50)

ご返信、ご指摘いただきありがとうございます。
残念ながら今現在の自分は、上記くらいの回答しかできません。大変申し訳ございません。
同じ仲間(この欄に登録している人たち)の中には、もっと詳細にご存知の方もおるかと思います。
別の方からの回答をお待ちください。よろしくお願いいたします。

相続発生前でしょうか?

(4.0) | 2014/05/31 17:06

初めまして。相続コンシェルジュ・CFPの相沢と申します。
敷地の大きさが小規模宅地等の特例の対象面積内であるとして、以下、回答させて頂きます。

1.ご指摘されている通り、区分登記された二世帯住宅は改正の対象外となります。
このご長男とお父様は生計一親族でしょうか?
このままの状態で生計別の長男が敷地全体を相続した場合は特例は適用されません。生計一の場合は1/2(居住用対応部分)が特例適用となります。相続発生前に区分登記を共有登記に変更すれば生計に関係なく特例が適用できます。

2.配偶者が取得される場合も、区分所有されている長男が生計一か別かで適用の面積が変わります。
生計一ならば敷地全体に対して適用され、生計別の場合は居住用面積に対応した1/2に対して適用されます。

評価・お礼

dengarさん (2014/06/05 05:54)

ご回答ありがとうございます。
いろいろ調べてはいるのですが、よくわからずたいへん助かります。

なお、現状、相続発生前です。
現在、長男は生計は別なので一切適用はないと言うことよくわかりました。
先生のご回答でもっともよい方法を検討したいと思います。
dengarより

相沢 由佳 相沢 由佳 (2014/06/08 10:16)

評価をありがとうございます。
私の回答の根拠は租税特別措置法69条4第3項2号です。今回の質問ではイの親族には該当しませんが、「生計一親族」であればハに基づき「自己居住用部分」が対象になります。条文を載せたかったのですが文字数の制限があり載せる事ができませんでした。お手数ですがご自身でご確認下さい。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S32/S32HO026.html

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