遺産相続の相続方法の折り合いがつかない場合

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祖父が昨年末亡くなりました。

祖母は一昨年に亡くなっており、祖母の分の遺産は祖父が全て相続しています。

祖父には娘が2人おり(私の母と叔母です。)
遺言書は無かったため、その二人での遺産相続となりました、
遺産は土地と家で、借金はありません。
(家庭の事情で私は祖父と祖母に育てられたためその一軒家には私と祖父、祖母の3人で暮らしていました。
今は私が一人で暮らしています。)
家は、一階に私が、2階は2部屋ありそれぞれ人に貸しています。家賃収入は2部屋で14万です。
祖父が亡くなって以来家賃収入は全て叔母に渡しております。

叔母の言い分は、

1、土地を更地にして、売却。売却した分の金額を相続人で折半
2、家を売らない場合は、売ったと仮定した金額の半分を現金一括で渡す。(分割支払いは認めない。)支払が終われば家と土地の権利はすべて母に譲渡する。

という事です。
まだはっきりとした見積もりは出してないのですが、不動産屋に見てもらったところ大体5000万前後だそうです。

母は、家を売る事を納得していません。
そのため、一括で叔母に2500万円の支払いをしたいのですが現在母は仕事を辞めており、住宅ローンを銀行で組む事ができません。
銀行に家と土地を担保に私が住宅ローンを組む相談をしたのですが、2500万円は借す事はできないと言われました。


遺言書が残っていないため何も法的な効力は無いのですが、生前祖父も祖母もこの家を残して欲しいと言っていたので私も母も家を残していきたいと思っています。
叔母が納得すればこの家に住んでもらい、2階の家賃収入もこのまま受け取ってもらってもいいとすら思っていますが、叔母は売却の意思しかないようです。


この場合、叔母の言い分を聞くために土地を更地にして売却して遺産を折半するしか方法は無いのでしょうか?

このまま話し合いが平行線になった場合は裁判になると言われたのですが、裁判になった場合、裁判の結果次第では分割で支払いをしていくことを認めてもらえる可能性もあるのでしょうか?


まとまりが無い文章で申し訳ないのですが、ご相談に乗って下さい。
よろしくお願い致します。

土地建物の評価をしっかりする必要がありますね

2013/01/16 14:58

 さぞお困りのことでしょうね。できれば家屋敷を手放したくないですよね、祖父母の生前の希望のようですから。
 不動産屋さんの言い値ですと、5000万円ぐらいで売れるとのこと。しかし本当に売却するときにはもっと足元を見られ、値下がりするものと考えられます。
相続税の評価を正式にするといいですね。相続税で使用する土地の評価額は、路線価を使います。路線価は税務署でお聞きになれます。住居地の殆どのところの路面に価格がつけられています。土地の地形により、道路に面しているところが一箇所なのか、二箇所なのかによっても評価が違ってきます。
あなたのケースのように、住んでいた住居の二階部分が貸家になっている場合には、貸家建付地として評価が割引になります。このような評価の計算が路線価図面に詳細に記されています。
また住居は(建物)固定資産税評価額により評価額を算定します。お住まいの住居が築何年であるか明確ではありませんが、市役所に相談し、固定資産税評価額を聞くことができます。このようにして計算した結果が、5000万円であればやむを得ません。叔母さんの言うとおり、更地にする方法を採るか、裁判所で決めてもらうしかないですね。裁判所では、法定相続分がいくらですよとしか言い様がありません。売ってどうするかとかを助言するところではありませんので、あまり期待することはよくありません。できるだけ穏便に当事者同士で話し合うことが一番です。
 路線価を計算する場合都市計画図等の必要な書類もありますので、市役所で尋ねることも必要かと思います。(都内ですから区役所ですね)

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