使用貸借について

尼崎市（大阪市）の交通事故・民事法務専門の行政書士 松浦が回答致します。

賃貸借等で、地代を支払う行為と、その土地の（子供に対する）相続税等については、特に関係ございません。

贈与税は、年間110万円までなら、課税されませんので、例えば不動産の評価額が1100万円なら、毎年110万円を贈与することで、10年後に贈与税を支払いことなく、贈与することが可能です。
http://www.jabankosaka.or.jp/pb/pb/sim/setumei-zouyo.html

また、相続時精算課税制度を利用することで、2500万円を限度として、生前に贈与が可能です。
適用対象者は、贈与者は65歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子（子が亡くなっているときには20歳以上の孫を含みます。）とされています(年齢は贈与の年の1月1日現在のもの)とされています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

いずれかの、方法を選択することで、質問者様の趣旨に沿った手続きが可能と思います。
相続税は税理士の専門分野ですので、詳しくは税理士に相談してください。

以上です。

民事法務専門の行政書士
http://jiko110.org
http://mutiuti110.jp
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http://syaken-m.com
http://support110.org/

不動産コンサルタントの矢崎です。


まず、ご質問者様がおっしゃられる様に、親の土地の上に子供が家を建て、地代を支払わない事を使用貸借と言います。
この「使用貸借」の場合、税法上の制約等が多数ありますのでよく気を付ける必要があると思われます。




１．地代の額が少ないと差額が贈与になり贈与税を子供が支払わないといけないと聞いています。

→この場合、まず大前提として地代の金額が問題となります。借地権設定対価を支払わない場合の地代としては、更地価格に対して年６％の地代が「相当の地代」となります。（例えば、土地価格が3000万円の場合、土地価格の6％にあたる年間180万円（月額15万円）を支払う必要があります。）この「相当の地代」を支払わない場合には、地代の差額ではなく、借地権設定対価に対して「贈与」があったとみなされる事から、かなりの金額の贈与税が発生しますので注意が必要です。

※計算式は、下記国税庁通達参照。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm





２．一般的にきちんと、地代を支払ったら子供は、何かメリットは御座いますか？親が亡くなり、子供が土地を相続する時に、土地の評価額は地代を支払う事により、土地の評価が下がり優遇されますか？


→この場合、上記した「相当の地代」を支払う事が前提となりますが、土地上に借地権が設定された事になりますので、将来相続が発生した際には相続評価額が低くなります。ただ、高い地代を支払い続ける必要がありますので、メリットは低いと思われます。




今回のご質問は、税務上のお話になりますので税理士や最寄りの税務署などで確認する事をお勧めします。

また、余談ですが、使用貸借の場合でも「土地の無償返還に関する届出」を税務署に提出する必要がありますので、ご注意下さい。



矢崎不動産オフィス株式会社
矢崎史生
http://shakuchi.co.jp/