祖父から生前に譲り受けた土地について

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現在、実家の土地を巡るトラブルについてご相談があります。

私の父親が家を建てる際に、祖父から土地を譲り受けています。(当時3厘で購入したようです)
祖父が亡くなった後、父親の兄弟から「現在家が建っている土地を、現在の地価で購入しろ。購入できないのであれば他に売る。」と言われています。

弁護士の無料相談などで相談したそうなのですが、生前に祖父から購入したとしても、遺産相続ではすべての兄弟に権利があると言われたそうです。本当でしょうか。。

また、購入するとしても現在の地価で購入しなければならないのでしょうか。
田舎の土地ですが、両親ともに年金生活でまとまったお金がある訳でもなく、長年住み慣れた家を追い出されかねない状況になっています。

なんとかよい解決策があればよいのですが、よろしくお願いいたします。

A:祖父から生前に譲り受けた土地について

(5.0) | 2011/09/07 10:33

 祖父様からお父様が当該土地を購入していても、お父様の所有権を証明できる状況にない場合(不動産登記の名義を変更されていない、契約書が残っていないなど)、祖父様の土地として、遺産分割協議という相続人全員の話し合いで分けることとなります。相続人は、お父様、お父様のご兄弟、ご存命であれば祖母様です。
 ご実家の土地は相続人全員の相続財産となります(お父様も相続人の一人です)。お父様が他の相続人から土地を購入するのでしたら、仮に相続財産が土地のみとすると、お父様以外の相続人が相続する部分について、要求があれば時価相当額の土地代金を支払うことになります。
 お父様の所有権を証明できる資料(登記簿謄本で移転の原因が“売買”になっているかどうかなど)があれば、解決は早いと思います。無い場合、祖母様がご存命であれば相続財産の1/2を相続されますので、そのあたりから解決策が見いだせるかもしれません。

評価・お礼

スピカさん (2011/09/07 21:12)

早速のご回答ありがとうございます。可能であれば、追加で質問してもよろしいでしょうか。

登記簿謄本は父親の名義になっています。また、移転の原因は”宅地譲渡”でした。契約書はありません。
祖母もすでに他界しており、父親の兄弟は”特別受益”という権利?で要求しているという状況です。
移転の原因が売買でない場合は、やはり難しいのでしょうか。。。

また、先方は昼夜問わずfaxで連絡してくるため、両親ともに精神的に参っています。(証拠を残すために、電話ではなくfaxだそうです。)
このような状況についても、士業の方に相談することで改善することは出来るのでしょうか?

すみませんが、よろしくお願いいたします。

特別受益にあたるのかどうか

(5.0) | 2011/09/08 12:09

川崎市で行政書士をしております。

登記名義がお父様になっていれば、所有権はお父様にありますから、
それを売るように他人が強制したり、勝手に売ったりすることは
できません。

ただ、親子間の売買ですので、その価格が適正な価格であれば、
問題はないのですが、当時の通常の売買価格より相当安価であれば、
その差額分は、贈与に値するものと言えるでしょう。

そして、相続が発生したときには、相続人間の公平を図るため、
被相続人から生前に贈与などの特別の利益(特別受益といいます)を
得ていた相続人は、相続発生時にこれを戻して相続分を計算するという
制度があります。

したがって、祖父さまに、ほかに財産があれば、仮にその土地の売買が
特別受益に該当しているとしても、他の財産をお父様のご兄弟に多めに
配分するなどの方法で土地を守ることができますが、もし、その土地が
ほぼ唯一の財産ということであれば、代償分割といいますが、何らかの
お金をご兄弟に渡さざるを得ないケースもあり得るように思います。
なお、土地の価格は、相続発生時の価額が算定元となるのは、
おっしゃるとおりです。

当事者間で交渉が困難な場合は、すでにかなり複雑化しているようですので、
対応する専門家は弁護士になると思われます。費用はかかりますが、
精神的に辛い状況であれば、代理人弁護士に依頼してしまうことも、
ご検討されてはいかがかと思います。

評価・お礼

スピカさん (2011/09/09 16:21)

有難うございます。良く理解できました。

調べたら、祖父母から父親の兄弟に対して、保険、入学祝、お年玉等々百万年単位で、合計で数千万円単位でお金が渡されていました。父親に対しては皆無で、今回この事実を初めて知り驚いています。
祝金、お年玉等については、孫への贈与になる為、特別受益に相当するかは難しいでしょうか。金額が大きいので、少しでも特別受益に相当すると良いのですが。
そうなれば、問題になっている土地については有利に進められるような気がしています。すごく田舎なので、土地の価格がそう高いとは思われませんので。
現在家が立っている土地さえ守れれば良いので、弁護士への相談も検討してみます。

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