不動産(建物) 贈与か売買か?

テーマ
  1. 遺産相続
  2. 生前贈与

現在両親名義の実家を二世帯に改築(上下階で完全分離)して
私達が入る計画をしています。

資金は私達夫婦が銀行の住宅ローン
(頭金500万(両親からもらったもの)、融資1200万程度)で
準備する予定になっておりますが、
銀行からは担保にするため、実家の建物に私たち夫婦の名義を
入れることが必要だと言われました。

そこで質問です。

現在両親名義になっている建物を改築する資金を得る際、
建物の名義に私達夫婦の名前を入れることで贈与税が
発生すると思うのですが、
『売買』として扱うこともできるようなことも耳にしました。

『贈与』と『売買』とどのように違ってくるのでしょうか?

≪内容の整理≫

・両親名義の実家を娘夫婦の負担で工事。


 土地:母親名義(評価額6000万くらい)
 建物:両親名義(評価額350万くらい)
 ※アパート併設(1/2住宅、1/2アパート 登記は分けていない)
 ※改築後は住宅部分が8割となります。


 贈与としてみなし贈与税を払うのが良いか、
 売買とみなすことができるのならどういう内容になるのか?

単純ではなさそうです

(5.0) | 2010/09/08 17:00

papasmamas様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、まず第一に税務上の判断は、税理士さんにきちんと報酬を払って相談した方がよいと思います。

評価額もお書きになられていますが、税務上の評価方法は、法令で定められたものがありますので、ここでは、内容が正しいかどうかの判断もできません。

ちなみに「贈与」と「売買」の違いは、単純に言えば、その譲り受けが、無償か、有償かの違いです。

「売買」にする場合は、代金を払う必要がありますが、いくらで買うのか、実際に払えるのか、払えない場合はどうするのか、譲渡所得税は発生するのか、契約書の作成や登記は...
といった問題もあります。

「贈与」については、相続時精算課税制度を利用するテクニックなどもあり、メリット、デメリットを十分に吟味していただく必要があります。

あと、二世帯住宅への改築にあたっては、他のご親族との調整をしないまま、当事者だけで進めてしまい、あとで揉め事になってしまうケースなど、いくつか落とし穴があるようです。

さらに、アパート併設となると、不動産所得の帰属先など、タックスプランを考える必要もあるでしょう。

なお、もし総合的にアドバイスを貰いたい場合は、独立系のファイナンシャルプランナーに有料で相談するのもひとつの方法です。

ご希望により、税務の専門家、住まいの専門家と連携できる場合があります。

以上、ご参考にしていただけると幸いです。

評価・お礼

papasmamasさん

早速お返事頂きましてありがとうございます。

>他のご親族との調整をしないまま、当事者だけで進めてしまい、
>あとで揉め事になってしまうケースなど、いくつか落とし穴があるようです。

そうですね、家族間の話し合いもとても重要ですね。

兄弟とは納得して話を進めているつもりですが、
遺産、相続、等 将来のことを考えると、
今考えが及んでないところまで問題が派生していってしまいそうで
夫婦で暗い気持ちになっています。
一度専門家にご相談してみようと思います。ありがとうございました。

森本 直人 森本 直人

papasmamas様、評価・コメントありがとうございます。
今回の件は、知識や経験のあるFPや建築士、税理士などの専門家に有料で相談した方がよいかもしれませんね。
総額1700万円以上の判断になりますから、多少の相談料を払っても、それで問題点等がクリアになるのであれば、無駄にはならないと思います。
私の方でも、他の専門家と連携しながら相談に乗ることはできますので、もしご希望があれば、お問い合わせください。

不動産贈与か売買かについて

(5.0) | 2010/09/08 17:20

『贈与と売買とどのように違ってくるのでしょうか?』につきまして、ご両親名義の建物を持ち分として一部取得する方法としては、贈与により取得する方法と売買により取得する方法とがあります。

贈与により持ち分を取得した場合、贈与は無償による対価の移転となりますので、資産税の中でも最も税率が高い贈与税が課税されることになります。

また、ご両親との間で1,200万円の住宅ローンを設定するために、1,200万円に相当する建物の持ち分の売買契約を締結して持ち分を取得する場合、ご両親には建物の一部を譲渡して得た譲渡所得に対して、譲渡所得税が課税される可能性があります。

尚、課税に関してファイナンシャル・プランナーは専門外となりますので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

ただし、ご両親との間で売買したうえでの住宅ローン融資につきまして、慎重になる金融機関もありますので、その点は融資を希望している金融機関の担当者に予め確認しておく必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

papasmamasさん

>ご両親との間で売買したうえでの住宅ローン融資につきまして、
>慎重になる金融機関もありますので、その点は融資を希望している
>金融機関の担当者に予め確認しておく必要があります

そうなんですね!初めて知りました。
当案件に関して銀行の担当者と司法書士さんと話をしている時に
「贈与」と「売買」についての話が出たのですが、
担当者にきちんと確認しておりませんでした。

慎重に話を進めて行きたいと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄 渡辺 行雄

papasmamasさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

渡辺 行雄
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)

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Re:不動産(建物) 贈与か売買か?

(5.0) | 2010/09/08 13:35

papasmamas様

こんにちは、税理士の内山と申します。

まず、贈与と売買の違いですが、

ご両親名義の建物の持分をタダで貰えば贈与、持分に相当する金額をご両親にお支払すれば売買。

ということになります。

分かりやすく説明しますと、贈与税は受けた利益に対して課税されますので、

タダで貰えば丸々利益になり贈与税が発生しますが、相当の金額をご両親にお支払すれば利益はゼロで贈与税は発生しません。

ただ、贈与税には非課税枠がありますので1年間に贈与を受けた金額が110万円以下でしたら贈与税はかかりません。
建物の評価額が350万円程度であれば、贈与を受ける持分を調整すれば贈与税がかからずに済むと思いますので、ご検討なさってください。

評価・お礼

papasmamasさん

早速お返事頂きましてありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

不動産(建物) 贈与か売買か?

(5.0) | 2010/09/08 14:38

papasmamasさん初めまして。ファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅の改築資金の銀行融資の件ですが、現在100%ご両親が持ち分の建物に登記簿上papasmamasさん夫婦の名義を入れる事で抵当権の実行を担保したいのでしょう。

350万円の家屋の持ち分移転ですが、売買の場合はpapasmamasさんがご両親に代金を支払い、持ち分移転登記などをします。350万円の家屋の持ち分売買ですと、papasmamasさんの増改築以外にもそれなりに現金(代金・登記費用など)が必要となってきます。
ご両親は売却によって利益を得た場、譲渡所得が課税される場合があります。


贈与の場合でしたら暦年贈与ですと毎年110万円未満の贈与まで非課税です。
家屋の持ち分贈与と合わせて、改築資金500万円をご両親から贈与される予定でしたら「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」などの税制優遇制度の利用もご検討下さい。


どちらの手段でも登記の際には費用が発生しますので、別途登録諸費用等がかかるでしょう。

評価・お礼

papasmamasさん

売買だと両親にもそれ相応の課税があるのですね。
参考になりました。ありがとうございます。

新谷 義雄 新谷 義雄

ご評価有難うございます。課税されるのは特段ご両親が売却によって利益を得た場合です。今回、家屋の評価額の持ち分按分ですと利益は出ないでしょうが、持ち分以上に高く償金を支払うなどの場合ですね。その他の諸費用がやはりかかってきます。

複雑のところがあります!

(5.0) | 2010/09/08 15:03

papasmamas 様

はじめまして、住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

両者の違いは、売買では金銭の移動があり譲渡所得税(売った人に)が課税され、贈与では贈与税(もらった人に)が課税されます。

その他、登録免許税(贈与と売買で違いあり)、印紙税(売買)、不動産取得税(両者共通)が関係します。

売買は単純ですが、贈与税には暦年課税と相続時精算課税の2種類があり少し複雑です。
暦年課税では、年間110万円の基礎控除があり、相続時精算課税では2500万円までの贈与が非課税扱いになります。

ご質問を拝見する限りでは、何れが適当なものか判断が難しいですね。と申しますのも、資産や将来の相続(H22年4月に改正あり)まで考慮に入れて考える必要があるためです。

また、改築後の建物の持ち分に関してもご注意ください。考え方だけご紹介しますが、所要資金1700万円に相当する持分をpapasmamas様が所有権を持たれないと、ご両親に贈与したことになる可能性があります。

できれば、税金の専門家に具体的にご相談なさった方が良いように思います。簡単そうに見えますが、結構複雑な部分があります。

参考コラム
相続精算課税制度
http://eye-plus.verse.jp/souzokujiseisannkazei.html

以上、ご参考となれば幸いです。

評価・お礼

papasmamasさん

>贈与税には暦年課税と相続時精算課税の2種類があり少し複雑です。


>所要資金1700万円に相当する持分をpapasmamas様が所有権を持たれないと、
>ご両親に贈与したことになる可能性があります。

↑大変参考になりました。このへんも注意して進めていかないとダメですね。
とはいっても、やはり西垣戸様がおっしゃるように大変複雑で
私たちには難しそうなので、一回専門家に相談することも考えてみようと思います。

西垣戸  重成 西垣戸  重成

papasmamas 様

ご返信有難うございます。
完全分離にされる点でも相続税法上の注意点があるなど、その他のことも含め、将来を見越したご計画が大切だと思います。頑張ってください。

  EYE-PLUS 西垣戸 重成

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