親の土地の売買と生前贈与

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  1. 遺産相続
  2. 生前贈与

現在、親名義の土地、建物に住んでいます。親は別に持っている家で暮らしています。
兄弟もいるので、出来れば、親が健在のうちに、今の家を生前贈与してもらうか、買い取りたいと思っています。
住宅購入のための生前贈与は、非課税になる制度があると思いますが、売買時にそれを併用して、その金額分、市場価格より安く売買した場合、みなし贈与になってしまいますか?

親の土地の売買の件

2010/06/03 09:32

waonさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『住宅購入のための生前贈与は、非課税になる制度がある...』につきまして、どのような場合でも非課税になるという訳ではありません。

あくまでも税法で定める一定の要件を満たした場合となりますので、ご両親の土地を生前贈与の場合に非課税というのは難しいと思われます。

また、類似した制度として相続時精算課税制度という制度がありますが、その制度を利用した場合、親から土地などを今のうちに取得して有効に活用してもらい、課税は相続が発生した後からでいいですよ。という制度のため、あくまでも課税の繰り延べということで理解しておいた方がよろしいと考えます。

『市場価格よりも安く売買した場合、みなし贈与になってしまいますか?』につきまして、おそらく見なし課税の対象になってしまうものと思われます。

尚、ファイナンシャル・プランナーは税金にかんしては決して専門家ではありませんので、詳細につきましては、税理士さんか最寄りの税務署で必ず確認をするようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

渡辺 行雄
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)

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公認会計士・税理士の小倉です。

2010/06/03 07:28

微妙な問題をはらんでいるので確定的なことは申し上げられませんが、
一定の条件を満たせば親から子に対して、最低でも2,500万円迄無税で
贈与出来ます。
また、時価よりも低い価額で売却すると、ご指摘の通りみなし贈与となります。
いずれにしても専門家に任さないと処理できないと思いますので、専門家に御相談を
お勧めします。

生前贈与の特例について

2010/06/03 09:44

はじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

生前贈与の場合は、相続時精算課税制度を利用することになります。
住宅取得のための贈与とは、住宅資金の贈与にのみに限定されるため、また違う
扱いのものです。

相続精算課税制度を一旦選択されると、その贈与者からの将来の贈与に関しては、
暦年課税といわれる非課税枠110万円の基礎控除は二度と利用できなくなります
からご注意ください。

両者の違いをまとめたコラムがありますのでご参考にご覧ください。
http://eye-plus.verse.jp/hikazei1500-2.html

売買に関しては、ご質問のとおり市場価格(相場価格)より安価であれば差額分が
贈与とみなされるとされています。ただし、最近の裁判例では少しニュアンスが変
わってきているようです。

贈与に係る民法上と税法上の違いについてまとめたコラムがありますのでご興味が
あればご参考にしてください。知っておいていただくと良いものだと思います。
http://eye-plus.verse.jp/zouyozei-minpou.html

生前贈与と低価額での売買について

2010/06/03 10:37

こんにちは waonさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

まず、親子間の生前贈与については、相続時精算課税制度が利用できる可能性があります。条件として、贈与の年の1月1日段階で、親の年齢が65歳以上、子供の年齢が20歳以上ならば、住宅購入時でなくとも2500万円まで無税での贈与ができます。

詳細は、国税庁のホームページをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm


また、著しく低い価額で財産を譲り受けたときは贈与とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

いずれの場合についても、税理士さんなど税の専門家に相談されることをお勧めします。

少しでもwaonさんの参考になれば幸いです。

みなし贈与かは方法によります。

2010/06/03 11:22

こんにちはWAONさん。

不動産コンサルタントの畑中と申します。
不動産に絡む相続対策や親族間売買のお手伝いをしております。

詳細は直接資料等を拝見しないと分かりませんが、
文面を拝見した限りの回答をさせていただきます。

市場価格と同程度の金額で売買したという根拠を示すことができるようでしたら
みなし贈与にはならないものと思われます。
生前贈与分+お支払いする金額が市場価格に近いのならば大丈夫ではないでしょうか。
また、相続時精算課税制度を利用できるようでしたら、持分を贈与し、
残りを売買の形で処理することで、市場価格と支払額のギャップを解消できます。

以上となります。
少しでもWAONさんのお役に立てれば幸いです。

税理士の薬袋です。

2010/06/03 12:13

WAONさん、こんにちは。
親子間の売買の場合、譲渡する親の方はその利益に対して譲渡所得税がかかる可能性があります。もし親が購入代金を望まないのであれば贈与で貰う方が賢明ではないでしょうか。
今回WAONさんは親名義の住宅を譲渡若しくは贈与して貰うことを考えているのですよね。直系の血族からの譲渡のために受ける資金は、住宅取得資金の特例は使えません。今年度の非課税枠1,500万円は使えないということです。では現物を受けるにはということですが、相続時精算課税制度を利用すれば現物でも2,500万円まで贈与税は非課税で貰い受けることができます。これを越える部分は20%の贈与税がかかります。金額は土地は路線価(国税庁HPまたはお近くの税務署でご確認ください)で評価、建物は今年の固定資産税の納税通知の評価です。この貰った価額は、将来の親の相続の際、相続財産に加算されて精算されます。

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