暦年贈与を連年贈与と認定されない為には

昨今、議論されてる税制改革における相続税の大幅改正に備えて、今から贈与税の基礎控除110万円を利用した暦年贈与による節税を考えております。そこで質問なのですが、相続時に連年贈与と判定されない為には、どんなところに気を付けて行えばいいのでしょうか。よく紹介されてる方法としては、通帳に必ず記帳して記録を残す、敢えて120万ぐらい贈与して申告しておく、贈与契約書を作成して登記しておく、毎…

資産運用法人の設立

資産運用法人の設立を検討しておりまして、法人を作った方が良いかこのままが良いか、税務的な判断をお願いします。現在給与所得７００万位(将来的にはどうなるかは不明)。年間家賃収入の売上は１３００万程度(将来的に売上は増える予定)、申告上利益は１００万～３００万位で青色申告をしてます。(数年先に減価償却が減るのがあるため利益が跳ね上がる可能性がありますが、不動産をまた買って多少は利益圧縮…

住宅ローンの持分と贈与の可能性

こんにちは。新築物件（2380万円）を購入予定で、現在フラット３５（20年引き下げ）をＳＢＩモーゲージで借入れ申請中（2100万円）です。夫婦共働きで　夫年収：450万　扶養家族1名　妻年収：250万（育児時短中）頭金：280万円（夫：180万　妻：100万）共有財産だったので、内訳はおおまかです。妻である私が連帯債務人となり、物件は共有名義となっています。11月に本契約があり、持分をきめなければ...

離婚時の住宅ローンと所有権について

夫の度重なる不倫などから、凡そ２年後に離婚を考えているものです。現在、マンションに住んでおり、ローンの残額は3400万円です。ローン残額の内訳は、銀行からが500万円（夫名義で借り入れ）、公庫からが2900万円（夫婦で連帯債務）です。不動産の所有権は、夫9：妻1と登記してあります。離婚後、私と子供はそのまま住み続け、そこに両親と同居したいと考えています。両親が今すんでいるマンションは売却（…

収入合算時の名義について　他

お世話になります。新築マンション購入を検討しております。夫婦５：５でローンを組むことを考えておりましたが、夫は過去にうつ病の病歴があります。１）「うつ病」の病歴（三年以内）を申告した場合、団信の審査を通過することはありますでしょうか？２）夫が団信に通らない場合、妻のみを借入者としてローンを組み、夫を収入合算者とすることを考えておりますが、その場合５：５の共同名義にしても贈与と…

再婚相手に家、住宅ローンの名義を変更したいのですが・・・

はじめまして。金融に関して全くの素人です。質問させてください。4年前に私の祖父名義の土地に、前夫が家を建てました。家は私名義、住宅ローンは前夫名義になっています。財産分与で家には私が残り、住宅ローンの名義は前夫そのままに、今まで私がローンを支払ってきました。この度私が再婚する事になり、名義のみの居住していない前夫に、これ以上負担をかけたくないので、名義を再婚相手に変更したいので…

親子間売買

私の母名義の家(土地６９坪）に家賃２万円で住んでいます。もう古いので建て替えをしたいのですが、半分の土地を親から買うか、借りるかして建てたいと思っています。土地の相場は２０００万位だそうです。現金はないので、分割で返せたら・・とか月２万くらいで借りて・・などといろいろ考えますがなかなかうまくいきそうにありません。妹が二人いるので、私ばかりが優遇されるわけにもいかないからです。だ…

住宅ローンの名義と共有持ち分について

お世話になります。この度、建築条件付注文住宅の建築を予定しているものです。現在、楽天モーゲージのフラット３５Ｓで夫名義で借入申込予定なのですが、コレでよいのか不安なので教えてください。・夫　公務員　年収約500万（仮）　妻　公務員　年収約500万弱（仮）　※ほぼ変わりませんが妻（私）の方がやや少なめ・結婚してからは夫名義の口座にそれぞれ給与を入れて共有財産としているが、妻名義でも財形…

土地購入時の両親からの援助について

土地を購入して家を建てたいと思っています。その際に私(妻)の両親から援助をしてもらえることになったのですが、両親の希望で、私たち夫婦が見つけた土地を両親が購入し、名義も両親にしたいとのことです。相続の時になったら、私に相続してくれるそうです。購入時に資金を援助ではなく、そのようにしたい理由は、私が高齢になった時にも困らないようにしてあげたいのと、夫の両親からは一切援助がない為、…

親子ローン解消したい

５年前に同居のために家を建替え、義父と主人が半々で親子ローンを組みました。建物の名義も２分の１ずつです。来年２月に義父が退職するため、退職金を含め繰上げ返済しようと考えています。残金（１５００万円）を借り換えすると同時に、私達と義両親が折り合いが悪くなってしまったために私達が家をでて、親子ローンと主人の名義を解消したいと考えています。義父（６０歳）一人名義でローン借り換え（主…

不動産ローンについて

はじめまして。お世話になります。昨年私名義でマンション一部屋を購入しました。なぜ私が名義人になったかというと、父が別居、兄はバイトだったからです。物件は１９００万円で購入し、銀行からは１５００万円の借金をしています。今回は私が間もなく結婚することになり、また以前よりその家には母と兄だけで私が住んでいないもので、銀行へ名義変更したいと申し出たところ、名義変更といったものはなく、…

共有名義に関する持分比率と贈与税について

共有名義に関する質問です。土地の購入に当たり共有名義を考えておりますが、以下の条件の場合、適切な持分比率と贈与税について考慮しておかなければならないことをご教授いただけますでしょうか。また、土地購入後に建物を建築予定ですが、その際にも土地と同じ持分比率を設定することを考えております。１．夫婦共に会社員（正社員）２．年収は私（夫）600万円、妻 550万円３．現在、生活費は私（夫）担当…

住宅ローンをつかって注文住宅を建築する場合

お世話になります。注文住宅建築中です。考えがこんがらがってしまったのでアドバイスお願いします。現在夫婦共働きで年収はそれぞれ500万以上あります。＜状況＞・土地は、今年６月に現金一括購入(1750万円)致しました。　土地の名義は主人と妻 2分の1づつで登記済みです。・注文住宅は、現在建物のみで 1750万の見積書があります。　他に費用として「設計料」「地盤改良費用」「外構」が必要と　工務店から…

離婚時の財産分与について

現在、離婚調停中の妻です。夫名義の持ち家（マンション）を慰謝料としてもらう予定です。住宅ローンが残っているので完済後、夫から私に名義変更する約束です。マンション購入時、私は専業主婦で無職無収入。現在はパートで年１００万円ほどの収入があります。ローンの残債は６５０万程度。平成２８年１１月で完済となります。この状況で、（１）私に名義変更できますか？　または、共有名義にできますか？…

住宅ローンを親から借りた資金で返済する時の注意点

福岡から12年前に転勤になり、現在東京近郊の賃貸マンションに家族4人（本人、妻、高3男～来年進学予定、中２男）で居住しています。18年前（Ｈ4年）に福岡で35年の住宅ローンでマンションを購入しましたが、現在も1300万円程、地銀から融資を受けた住宅ローン（3.5％固定）の残高があります。現在、福岡のマンションは賃貸物件として貸し出し中で毎月の一定の収入はあります（確定申告は毎年している）が、…

マンションを売りたいが何からしたら良いのか全く分かりません。

両親が所有するマンションを売却して、売却費用を頭金にし、中古戸建を購入し同居を考えています。同居するのにとてもいい物件があったのですが、何から初めて良いのかさっぱり分かりません。現在は両親もまだマンションで生活しているので今すぐ仮住まいをし、マンションを売却した方がよいのでしょうか？また、売却する場所は近所の不動産とかでも良いのでしょうか？（売却する場所すら分かりません）いい…

住宅購入時の親からの資金提供

はじめてお世話になります。今新居を建築中で１０月半ばに引き渡しとなっています。住宅購入の費用で親からの資金提供について質問があります。親（妻の親）から住宅購入に対して８００万の資金提供を受ける事になっていますが、その８００万は親の持っている土地が今年売れて、９月にお金が入る事で資金提供されるはずでした。ところが、土地購入側から支払いが１２月になると連絡があり、住宅購入の引き渡…

固定資産税と贈与税など。

敷地４０坪（義父名義）の上に　３７坪の家（主人名義）が建っています。築１０年になります。現在　年９３３００円の固定資産税を払っていますが、義父にもしもの事があった場合、相続税というものがどのくらい発生するのか教えていただきたいです。贈与税とどちらがお得（言葉はおかしいですが・・・）になるのかを検討中です。また　土地と家を５５％【主人）と４５％（義父）の割合で名義を分けているも…

親子共有名義の土地と家屋の持分割合について

お世話になります。現在３７００万円の土地を購入し、１８００万円の家屋を建てようとしております。資金は父が２５００万円（現金）、私（子）が３０００万円（住宅ローン）出します。土地の決済が先に行われますので、このとき父が２５００万円（現金）、子が１２００万円（融資の分割実行）支払います。住宅については子が１８００万円（融資の分割実行）支払います。このとき持分割合の方法として下記２…

フラット35sと連帯債務について

来年夏にマンション購入予定です。フラット35s対象物件のため、フラット35sでの借り入れを予定しています。今年の12月末にフラット35sの当初10年間の金利1%優遇の申込期限が来ますので（どうも予備費で延長されるらしいですが）、12月末に申込を行う予定です。現在、私（妻）の収入は420万円、仮審査は通りました。夫の収入は来年度から会社復帰（現在休職、通学中）するため年収550万円程度が見込まれます...

祖父からの土地譲渡について

祖父が所有している農地を宅地化して、一軒家を建てたいと考えています。（結婚三年目旦那29歳・私29歳子供なし）祖父は孫である私に農地を譲ると言っており、結婚してマイホームが欲しいと思っていたので譲り受けることにしました。祖父は80歳ですが、病気をすることなく健在です。質問事項はふたつあります。一つ目は、結婚して姓が変わった私が土地をもらうことが出来るのか。住宅ローンは旦那の名義にし…

親から土地贈与を受け、新築する

はじめまして柳瀬川です。専門家の皆様アドバイス願います。現在実家の家の前の土地50坪を貰い受け、30坪程度の家を建てようとしております。現在の贈与税免除優遇税制も活用したいと思います。現在建築士と基本構想をつめている段階ですが、以下等ついては、自身で土地家屋調査士、司法書士と相談見積もりを取るよう言われております。土地生前贈与、所有権移転登記、不動産取得税、測量、土地分筆、建物表…

税金をいくら納めるのか教えてください。

８３歳の叔母の一人息子が３月に亡くなりました。認知症がある為に、施設に入所中ですが、確定申告等、代理でやらなくてはいけないので、教えてください。３月に亡くなった時点での財産は、一軒家がありました。しかし、土地が借地な上、認知症がある為に一人暮らしは今後できないということで、施設に入所しました。死ぬまでここで暮らします。その為に、家は５月に取り壊し滅失届けを出しました。亡くなっ…

親からの住宅資金の贈与について

こんにちは。兄弟で、親から贈与（兄・弟がそれぞれ１５００万円づつ）を受けて、都内の中古のマンション（登記簿上５０平米を超えるもの）を３０００万円位の価格で、兄弟の共有名義で購入する予定です。今年（平成２２年）中に、売買契約と引渡を済ませ、直ぐに入居をすれば（遅くとも来年３月１５日までに）、親（血縁関係のある直系）からの贈与は、非課税となることは正しいという見解で宜しいのでしょ…

ペアローンと連帯債務について

ペアローンと連帯債務で悩んでいます。フラット３５ｓで来年夏にマンション購入予定です。１）ペアローン夫：私＝２：１で夫２０００万円、私１０００万円でローンを組み、１１年目に私の分を繰り上げ返済し、なるべく私のローンを早く完済して付の負担額を減らす。２）連帯債務現在夫がキャリアアップ制度を利用中で休職＆大学へ通っているため、前年の源泉徴収票の収入がほぼありません。来年４月に復職す…

転勤で現在は地方に住んでいるが実家を二世帯住宅に建替え

タイトルの通りなのですが、現在は転勤で（結婚と同時に）地方に住んでいます。何年後かには夫の実家の地域に転勤で戻る事になると思います。そこで、夫の実家を二世帯住宅に建替えを検討しています。夫の実家は建替えが必要になってきており、数年前から建替えを検討してきており、延び延びになっていましたが、来年早々には着工したいという状況です。まだ、設計段階で予算の都合で内容は変わる可能性はあ…

金消契約および登記手続きと住民票について

お世話になります。現在、単身赴任中（実家住まい）で、家族を他県に残しています。来春、子供が高校に上がるのと同時に、家族を呼び寄せる予定で、一戸建てを新築中です。住宅ローンはフラット３５Ｓを利用します。竣工を２ヶ月後に控え、金消契約や登記手続きの話が出てきておりますが、金消契約の際に家族全員の新住所の住民票が必要といわれました。実際に家族が引っ越してくるのは半年後の予定で、竣工…

不動産（建物） 贈与か売買か？

現在両親名義の実家を二世帯に改築(上下階で完全分離)して私達が入る計画をしています。資金は私達夫婦が銀行の住宅ローン(頭金500万(両親からもらったもの)、融資1200万程度)で準備する予定になっておりますが、銀行からは担保にするため、実家の建物に私たち夫婦の名義を入れることが必要だと言われました。そこで質問です。現在両親名義になっている建物を改築する資金を得る際、建物の名義に私達夫婦の名…

共働きの住宅ローンの組み方について

新築のため、住宅ローンの利用について検討しているものです。夫婦（夫４０歳、妻３８歳）で借入を考えています。そこで、以下の点がわかりません。（１）フラット３５で夫婦収入合算（連帯債務）がよいか、フラット３５と民間のペアローンがよいか。後者の場合、そもそも利用可能か。（２）夫の方が先に退職になるため、収入合算にした場合、退職後妻の支払がメインになると贈与になるのか。（退職金でカバ…

マンション購入と運用について

ローンが終わっているマンションを賃貸に出して、新しいマンションを購入しようか検討しています。今住んでいるマンション（３ＬＤＫ）は、主人の実家名義でローンが終わっています。管理費等のみを4万円払っている、築１５年、駅2分の部屋です。ここを賃貸に出すと、相場は20万ぐらいらしいので、その収入をあてにして新しいマンションを購入するかどうか検討しています。主人の両親が亡くなった後はこのマ…

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者控除　贈与税の配偶者控除について質問です。前提条件(1)夫と妻の婚姻期間は40年　(2)夫と妻は現在別居中ですが将来にむかって離婚する意思はお互いにありません。　(3)夫も妻も現在居住用の住宅を各々の名義で別々の場所にで所有しています。　前記のような前提で、夫から妻に現金二千万円を贈与し、妻が自己資金１千万円を出して、妻が居住用財産を新たに取得した場合、妻は贈与税の配偶者控…

使用貸借の賃料は？

母親の土地を借りて新築します。住宅ローンは夫名義の予定です。母と夫の間で使用貸借という手続きをしました。使用貸借という形をとっていても、母から子ではなく、母から子の夫への貸借の場合は毎月もしくは毎年賃料を支払っている証明等がなければ贈与税が発生すると聞いたのですが、本当でしょうか？１、私が夫と共有名義にすれば解決するのでしょうか？いずれは私がこの土地を相続するのですが、相続税…

住宅購入資金の親からの援助について

現在家を建設中です。私の両親からの援助８００万を夫の口座に振り込んでもらったのですが、住宅取得資金贈与の非課税のことを考えると私の名義の口座に振り込みなおしてもらったほうが良いのでしょうか？それで良かった場合、家の名義は夫で大丈夫でしょうか？共同名義にしないと贈与になるでしょうか？また、借用書を作って毎月返済している事実があればよいのでしょうか？ご回答よろしくお願いいたします。

住宅建築にかかる親からの援助

よろしくお願いいたします。近々住宅を建築予定です。ＨＭに支払う建設費等は２６００万円。その他諸経費・外構・家電等６００万円を見込んでいます。建設用地は２か月前に現金で購入済みです。現在の予定では来年４月に引き渡し予定です。資金は自己資金４００万円、６０歳の義母（妻の母）から妻への援助３００万円、義母からの私（夫）の借入１２００万円、銀行ローン１３００万円の予定です。そこで義母…

父名義の土地を売却して自己の住宅購入費用に充当する場合

父名義で所有している土地(現在は賃貸駐車場として利用）を売却し、その資金を息子である私の住宅購入資金の一部に充当したいと考えております。その場合、私が実際に手に出来る現金はいくら位になるでしょうか。不動産屋によると土地の評価額は2000万円程度と言われております。売却手続きに掛かる費用・税金に加えて、贈与税等も掛かってきてしまうと思いますが、最も効率的な（差引額が少なくて済む）方法…

夫婦共有名義で住宅ローンのメリット・デメリット

住宅ローンについて質問があります。夫婦共有名義で持ち分1/2ずつで住宅ローンを設定した場合のメリット・デメリットをご教授ください。工事請負契約書には私（夫）の名義のみ。ローン申請書には夫婦両名の名義。とりあえず仮買取承認は下りました。金融機関の担当者からはどちらかに統一するよう言われています。主たる収入は私です。妻はパート（年収100万以下）です。この場合の共有にするメリット・デメ…

住宅資金の贈与、非課税枠拡大は土地代にも適応する？

H21年に新居を建てました。（建物は主人と主人の両親の3人の名義です。H21年に基礎控除110万＋非課税枠500万、計610万の贈与を受けています。）お聞きしたいのは土地についてですが、土地購入に当り、地主側に沖縄ならではのユタ信仰が絡み「H22年の旧盆を過ぎるまで土地を売ってはいけない」と言われたそうで、交渉の結果、H21年に土地代3036万の半分を売買予約の内金として支払い使用貸借契約を交わし...

住宅資金の夫婦間贈与？

妻（専業主婦）の口座に私の給与を夫婦の資金として約6年間ためておりました。今回、妻名義の口座から資金をおろして、新築の頭金にしようと思っています。住宅の名義は私（会社員）一人にして行う予定になっていますが、この場合、妻から私への贈与となり、税金は発生するのでしょうか？発生する場合は節税対策などご指導していただけるとありがたいです。

会社の分割について

現在、事業の引き継ぎを考えている経営者です。実は株価が相当の額になっており、後継者が私の持つ株を買い取る資金が用意できません。今の会社を分割して株価がこれ以上上がらないようにすることができると聞きました。そこで、別会社を立ち上げて分割し、そこにコア事業を移し、そこで後継者が代表者となり経営を行います。　そうすると、元の会社の株価は後継者が買える値段まで下がるというものです。　…

住宅の購入に関することについて

お世話になります。現在、住宅購入の申し込みを行い、来月の本契約に向けて準備しています。そこで、１　頭金について　２　団信の加入について　教えていただきたく、よろしくお願いします。１　頭金について　　共働きで、日々の生活費は夫の収入で賄い、私の収入を貯金しています。　　そのため、頭金は全額、私が負担するし、ローンは　夫が単独で組む予定です。　　この場合、購入総額に占める頭金の割…

入籍前後での住宅ローンに違いがあるのでしょうか？

初めまして。いろいろ調べてみたのですが、よくわからないのでご質問させていただくことにしました。もともと親が所有している土地に、新しい家（2世帯住宅）を建てるためにローンを組む必要があるのですが、知り合いから『住宅ローンを組んだ後に入籍した方がいい』と言われました。（家屋の名義は彼の親と彼、ローンの名義は彼にする予定です）入籍してからローンを組むと何か不都合があるのでしょうか？入…

自己破産申請おける自己資産について

自営業の伯父がが数年前にに多額の負債を残して他界しました。伯父の息子（従兄弟）が家を売って店の借金を返済し、そのまま営業しておりましたが引き続きの経営難によりこの度自己破産の申請をする模様です。話は少し変わりますが、私と両親は４０年以上伯父名義の家に住んでいました。伯父の弟である父は、結婚したらお前にこの家はあげる、と言われたからです。生前名義変更のため不動産会社に相談に行っ…

住宅ローンとても心配です。

はじめまして。現在、新築の建設予定があり、住宅ローンが通るのかとても心配です。でも通ってもらわないと大変なんです。っと言うのも、建てるところは祖父の家を建て壊して、建て替えるんですが、もう解体工事は始まっていて、祖父は実家に引越し済みなんです。自分も無知で通るだろうっと甘い考えでいたんですが、住宅ローンについて調べているうちに不安になってきて、仕事も集中できなくなってきました…

兄弟間の不動産売買＆名義変更について

7年前にマンションを兄のセカンドハウスローンで購入。ローンの返済・固定資産・管理費等は居住している弟の私が支払ってきました。現在、兄（持ち分10：8）と母（10：1）と私（弟10：1）が共有名義となっているマンションを、名義変更（所有権の移転）をしたいと思っています。1、兄弟間で売買する方法　2、贈与する場合1・2のどちらで進んだらいいのかもわかりません。まず、どこへ相談へ行けばいいのかわ…

贈与税について

夫名義の通帳から妻の口座へ振り込みをした場合、どのような場合が贈与となるのでしょうか？生活費として振り込む金額というのはどれ位の範囲まで認められるのですか？夫婦間ですと贈与になるのか疑問です。教えて下さい。

贈与税について

相続が発生し、遺言通り執行しました。３つの土地を３人の共有名儀にしました。その後１人の名義にする場合、登記の手数料の他に贈与税がかかると聞きましたが本当でしょうか？お教え下さい。

住宅ローンについて

新築マンションの申込金10万円を支払い、契約を控えている者です。ローンの支払いが無謀ではないか、また金利の選択についてアドバイスをお願いします。夫 35歳 税込年収510万（うちボーナス約125万）一部上場企業の100％子会社正社員（勤続6年）妻 36歳 税込年収460万（うちボーナス約100万）一部上場企業の正社員（勤続6年）※定年まで今の仕事を続けるかは不明だが、専業主婦は希望していない。※万...

住宅購入の頭金について

近々新築のマンションを購入、契約予定です頭金の内訳を提出したところ共同名義にしたほうがいいといわれました税務署からの「おたずね」が万が一来た場合に備えて・・だそうです（贈与税の脱税の心配のようです）内訳は夫名義　２５０万妻名義　２５０万（結婚してから出産までに貯めたもの）夫両親から　２００万以前はフルで働いていたのですが出産のため退職し、現在私の収入は年間６０万程度です共同名…

住宅の名義変更とローンの借り換えについて

住宅ローン返済で苦しんでおります。お知恵をお借りしたくお願いします。父親名義のマンションを３５年ローンで購入し、残り２５年でローン残高が２１００万ほどです。家族は私（会社員）、弟（派遣社員）、父（年金暮らし）、母（専業主婦）の４人家族です。不景気のあおりで父の退職金も無く、それぞれの収入が下がり一年程は貯蓄を崩しながら過してきましたが、このままでは近く破綻する事が見えておりま…