地盤改良された建売住宅（土地）の評価

建売分譲住宅を購入予定で、重要事項説明のときに「地盤改良（柱状改良工法）をした土地の上に建てました」ということを初めて聞かされました。全17戸ある物件のうち、3戸だけが地盤改良されたとのことでした。将来、土地の売却を行う時に、埋設物（セメント系柱状杭）が「産業廃棄物」扱いとなったり、買主などからその撤去を求められたりする可能性があり、また、セメント系固化材から土壌汚染を起こしてい…

超狭小地かつ防火地域の土地

自力ではとてもわからなかったので、専門家の方のご意見を伺いたく質問をさせていただきます。都内に４６平米、間口４，８ｍ、2種中高層、防火地域、建ぺい率６０％、容積率１６０％の土地を購入しようかと悩んでいます。そもそも、その土地でシンプルな３階建てにした場合だと延べ床面積が希望より小さくなってしまうこともあり、屋上緑化に耐えうるルーフバルコニー、さらにできれば地下室も欲しいと考えて…

家の傾きの原因について

2年前に購入した築18年の中古住宅が全体的に西と北に向かって傾いており、契約書上、泣き寝入り状態です。又、金銭的に補修等は困難です。知り合いの建築士によると「地盤沈下の可能性がある。大きな地震がきた時は危険だが、傾きに進行がなければ日常生活にそれ程心配はないと思う。」との事でした。我が家の土留めは北側(50cm)は擁壁で、南側(70cm)と西側(50cm)は15cm厚のブロックで、水抜き穴はありま...

購入した土地の地盤改良について

家を建築するために土地を購入し、決済を済ませました。数年前に建築条件付きで販売していたうちの1区画で、他の区画は売主の会社で建築し、すでに入居しています。建築条件がなくなっている状態でこの物件を知り、購入しました。その際、売主が今後不動産業を行わないということで別の不動産会社が仲介となりました。建築はハウスメーカーでと決めていたので、購入後すぐに地盤調査を行いました。すると、軟…

不動産を買う契約をしてしまったのですが

先日、不動産仲介屋に行きイージーオーダーによる物件をすすめられ、じゃまされるから決まるまで誰にも言うなと呪文のように言われ、場所自体もその時は気に入ったので、その場で手付金５０万と契約書にサインしてしまったのですが、冷静に考えると払えないと思い、キャンセルしたいのですが、手付金は戻るのでしょうか？それと違約金が発生してしまうと思うのですが、１３８万と言われた金額は妥当ですか？…

地盤改良工事について教えてください。

35年程住んでいた家を建て替えることになりました。ところが、解体後に地盤調査を行ったところ2.5ｍあたりまでの地盤が弱いと診断されました。35年もの間、特に地盤沈下等も無かったのにそんなことはあり得るのでしょうか？また、ハウスメーカーの方は2.5ｍであれば通常の地盤改良工事よりも安く済むはずとのことでしたが、出てきた見積りは65万円〜90万円と幅広く、適正価格なのかが分かりません・・・とり…

中古住宅の瑕疵担保責任と損害賠償について

2年3ヵ月前に購入した当時築16年の木造2階建住宅が傾いています。契約前の見学は3回で、外壁と庭のタイルテラスのヒビがある事、サッシが閉まりきらずに隙間ができる箇所があるという事、部屋の壁紙が剥がれかかっていると仲介の不動産会社から説明されました。しかし、契約締結直前時に「建物に傾きがあると思うし、沈下もあると思うので書面に記載しておきました」と言われました。見学時は売主が居住中で…

土地の瑕疵担保責任は？

１０年以上前に家を取り壊した跡地を購入しました。家の建築はまだ先のことですが、土地の一部に花壇を作ろうとスコップを入れましたら、地下１０〜１５ｃｍの深さから、石（２０〜３０ｃｍ）がたくさん出てきました。１?位の広さを掘って、石の他に３０ｃｍ角程度のコンクリート、瓦、土管なども含めて１７個出土。場所を変えて掘りましたら、そこからも同じ程度の深さから同様に　コンクリートと大石がゴロ…

ビル建築費用について

自分達の住居も兼ねた賃貸経営を検討していますそこに関わる費用がどれくらいかかるのかを質問したいのですが。土地は20坪で、間口は4.5ﾒｰﾙの長方形の土地になります環境は4ｍ道路に歩道が2m　交通量は結構ある商業地域です1階にテナント、2,3階（賃貸）4,5階を自分達で住むビルを建設した場合の建設費用はどれくらいになるのですか坪単価或いは各階の予算等でお答頂きたいです。また鉄骨造、鉄筋コンクリー…

5階建てビルの建築費は？

65坪の土地けんぺい８０％容積４００％にビルを建てたいとおもいます。鉄骨・鉄筋いくら位かかるものなのでしょうか？近所の工務店（木造だけのところ）に簡単に聞いたら坪７５から８５とかなりアバウトでした。１・２階は店舗・３・４・５は賃貸住宅を検討中。営業がしつこい会社はさけたいのです。

新築の家が前面道路側溝へ水勾配が取れない

新築の家が出来上がり、次に外構工事にとりかかろうとハウスメーカーとは違う業者数社に見積依頼をしました。玄関ポーチ階段3段を降りたところから、前面道路側溝まで約10メーターまでをアプローチと駐車スペースにしたいのですが、道路側溝の方が５ｍｍ高いため、水勾配が取れません。外構業者が言うには、レベルを測定したところ「通常はメーター１ｃｍの勾配をつけて、施工するのが一般的だが、そうなると…

土地の地下水

　住宅の建築を予定しており，土地の購入を済ませました。購入する際に地盤調査をすることが可能であったため，建築予定のハウスメーカーで地盤調査（スウェーデンサウンディング方式）で調査をしてもらい。地盤に問題がないことを確認の上，購入を済ませ来月から建築開始予定です。　　しかし，今日土地を見に行ったところ隣の土地（約１５ｍ程離れている）に深さ1.5m程度で２ｍ×１．５ｍ程度の広さの大きな…

北西下がり斜面の住宅地の日当たりについて

現在、土地探しをしており、場所、敷地面積等満足のいくところが見つかりました。ただ、その土地が北西下がりの斜面にあります。敷地の南東側には約5ｍ程度のよう壁があり、そこに2階建の家が建つ予定です。南西側は、地盤高は同じですが2階建ての家が建つ予定です。斜線規制等を考慮しても、その条件では、冬にはよう壁から約16ｍが日陰になり、敷地全体に陽があたらないことになるのでは？と心配しています…

盛り土擁壁工事について

今現在、接道と±0レベル程度に建つ倉庫を、解体して盛り土（600?程度）し、地盤改良（柱状改良杭）を行い、住宅の建築をしようと計画中ですが、現場打ちのコンクリート擁壁やL型擁壁は、高価になるため、ブロック擁壁にてハウスメーカーより提案を受けています。ブロックは確認したところ、普通のＣＢらしいのです。自分なりに調べたところ、擁壁に使うブロックは型枠ブロック（？）というブロックを使用した…

家の庭の水はけ

新築入居2週間後に先日の大雨が降りました。丸一日ゲリラ豪雨のような土砂降りが降ったりやんだり・・。朝起きてみると庭が池か湖のようになっていました。7〜8cmの深さがあったかと思います。びっくりして子供たちがバケツや洗面器ですくい流しました。庭の排水弁の蓋が雨で浮かび上がっていました。(敷地内4個ある）よくよく観察すると・・・我が家の東側隣家に120センチの擁壁があります。擁壁に5箇所の配…

隣地境界の土留め

現在更地でこれからマイホームを新築する計画なのですが、隣地境界線上で共有している万年塀が老朽化して危険なので、隣地の住人から作り替えの話が来ました。現状では当方の敷地の方が50cm高く、現状の万年塀は撤去してコンクリートブロック4段で土留めも兼ねましょうという話になりました。しかし位置についてはレベルの高い当方の敷地内に設置し直し、費用負担も全てこちら持ちでお願いしたいと言われまし…

建築費

約80?の土地に、鉄骨５階で１階を自宅２階〜５階を賃貸ワンルールで建築した場合建築費用は概算でどのくらいになるでしょうか？素人のためよろしくお願い致します。

地下室ＲＣ造の断熱等について教えてください。

当方、地上３階＋地下室の建築プランを考えています。第一種低住なので、斜線が厳しいため半地下方式ではなく、ドライエリアを設けてほとんど地上面にでないような地下室設置を考えています。（しかも子世帯の寝室等としてフルに活用することを想定しています。）地上部分の構造は未定ですが、基本的にはＲＣか鉄骨（軽量又は重量）を考えています。いずれの構造にしても地下室はＲＣ造になると思われますが…

契約した土地に地盤改良が必要

住宅を建築するために先日土地の売買契約を結びました。当日手付金を支払い、残金はまだ支払していません。購入は売主、買主ともそれぞれ違う不動産会社を媒介しています。売主に許可をもらい地盤調査をしたところ補強が必要とのことでした。売買契約書には瑕疵担保責任について目的が達成できない場合は解除または売主に対し損害賠償ができると記載があります。売買契約を締結する前に私どもの仲介の不動産…

擁壁に水抜き穴がない

高低差1.4ｍに既存の擁壁1.8ｍの土地の上に新築する予定です。既存の壁には水抜きがないのが気になります。駐車場として掘り込み新たに擁壁を作る部分に水抜き穴を設ければ良いのでしょうか？そもそも水抜き穴は均等になければ、意味がないものなのでしょうか？最近集中豪雨が多いので気になっています。土地は平坦地で、北・東道路に面した角地です。既存の擁壁は北一部、東前面に作られています。

土地の瑕疵担保責任は？

　個人が売りに出した土地を購入して地盤調査を開始したところ、旧の建物の基礎が埋まっていることが判明しました。売買契約書には瑕疵担保責任は記載されています。　状況：・更地で購入したが、（売主所有の）以前建っていた建築物は普通の住宅なのに、埋まっている基礎の深さからみて、普通の住宅のものではない。　　　　・売買契約書には瑕疵担保責任の記載はある。　　　　・告知書には、「旧建物の基…

建築家から「？」と思う請求をされ。。。

建築家を介して工務店に家を建てていただいています。上棟式も終わり、いよいよ・・・という段階です。工務店さんは比較的、親身になってくれますが、建築家はなかなか客視点でモノを考えるのが苦手な人で四苦八苦。正直、ストレスになっています。何が・・・って、とにかく契約書に厳密に書かれていない「後から話」と申しますか「後からジャンケン」が多い。。。特に支払い関係。現在、設計費の85％を支払…

隣家との距離について

すでに確認申請もおりていて地盤補強の杭も打ってある状況ですが突然隣家より７０ｃｍあけてくれないと困るとのこと。工事の作業に入る前にはもちろん今後騒がしくなりますがとあいさつにもいきました。その際にはなにも言われませんでした。民法上５０ｃｍあけることと明記がしてあります。区役所の方に相談はしましたがそれをいいはじめると都内に家は建てれないよねと同情的で一応隣家との話し合いがまと…

家の前の交通量の不安

建売分譲住宅購入を検討しています。南西角地。東西に長い５２坪の土地。木造２階建てです。南に９ｍ（片側１斜線の２斜線歩道あり）、西に６.５ｍ接道。道路からすぐ外壁といった感じです。閑静な住宅街と言われてる地域ですが、目の前の９ｍ道路、朝夕1分間に３台ほどの交通量があります。通常は近隣住民の交通のようですが朝夕に限っては抜け道として外部の交通が増えます。全室南向きの家なので大きな掃…

隣接マンションによる工事トラブルについて

はじめまして。アドバイスを頂きたくお願い致します。（状況）新築マンションに入居して1年が経過します。隣の空き地でマンションの基礎工事が始まりました。隣のマンション工事により、隣のマンションに面している部分の敷地が地盤沈下を起こし、壁や地面が地割れを起こしました。当然、修繕の補償費用を負担していただくべく、管理組合を通じて、工事会社に要請を行ったのですが、隣のマンションの工事会社…

瑕疵担保責任について

こんにちは、以下の状況につき、販売会社に対し、瑕疵担保責任を問えるかアドバイス頂けますか？（対象物件）新築1年未満のマンション物件において、物理的瑕疵（地盤沈下）が発生。(状況)駐車場が地割れを起こし、壁は避けている。調査はしていないが、建物自体傾いている気がする。（販売会社の主張）原因は今年から始まった隣の敷地のマンション工事と主張している。（たしかに工事が進むごとに地盤沈下は…

防火地域に建てる店舗兼住宅の予算の目安

この度土地の購入を予定しており、またそこに店舗兼住宅を建てようと考えています。土地の形状が若干特殊であり、また防火地域に指定されているため下記の点を踏まえたうえで予算との折り合いがつくのか不安に思っています。１、土地の形状が5.7m×31.6mの鰻の寝床のような形状(5.7m；開口部　 31.6m；駐車場と書籍店に挟まれるように隣接）２、開口部を店舗とし、中庭を挟み奥に自宅とするため２棟を建築予定…

店舗兼住居の建て替え

山梨県で飲食店を営んでいます。現在、９０坪の土地に、半分は店舗兼住居、半分は駐車場になっています。このたび、店舗兼住居部分を３階建て（２，３階は２世帯住宅）に建て替えを考え初めています。これだけの説明内容で大変申し訳ないのですが、ざっくりとどのくらい費用がかかるでしょうか？また、建て替える方法ですが、旧店舗は営業したまま、駐車場側に新店舗を建てるやり方と、全部つぶしてしまって…

車のローンがある場合の住宅ローン

こんばんは。夫３５歳（年収５００万)妻３０歳（専業主婦）子供二人（７歳・４歳）の４人家族です。現在住んでいる持家が狭くなり建て替えようか悩んでいます。住宅ローンが８４０万残っており、車のローンが２３０万あります。貯蓄は１７０万程しかありません。２５００万の家を検討中なのですが、こんな状態で建て替えるのは無理なことでしょうか？ハウスメーカーは「車のローンを返してしまえば大丈夫」と…

外壁を漆喰で仕上げる場合の注意点

このたび家を新築することになり来週には基礎に入る予定です。家の南側に小さいですが庭を設け、三角状の土地で東西に道路があるため家の外壁とつなげて南・東・西の３面を高さ２ｍの塀で囲うことにしました。地盤改良などで予算ｵｰﾊﾞｰしており、できるだけ他で予算を抑えるため家本体の外壁は１４mm厚のサイディング（できるけフラットに見える物・色は白・\3,300／?）にする予定です。庭の塀も同じサイディ…

土地代金決済時の司法書士手配は売主側？

近く建築条件付き土地を購入しようとしています。近々その土地の代金決済をする予定なのですが、その決済日での司法書士の手配をどうするかで、悩んでおます。その当日の段取りをその工務店（その土地の売主であり建物の建築業者）に尋ねますと、当日は、その工務店の顧問司法書士（工務店のｻｲﾄで見ると顧問司法書士と記載されていましたが、実際は司法書士法人）の方がこられて取引を確認し、登記所へすぐに…

地盤改良について

はじめまして。建売物件の購入を検討中の者です。敷地面積の半分づつを１ｍ、１．５ｍの表層改良しています。全面積を弱い地盤に合わせて１．５ｍの改良したほうが良かったのでは？と素人の私は思います。ちなみに地盤保証会社の地盤保証は付いているそうです。それなら安心してもいいですか？また木造２階建ての場合はＮ値は３以上で十分なのですか？

コンクリートブロック塀の控え壁について

3.4ｍごとに控え壁をとらないといけないことは、聞いたことがあるのですが、高さは何ｍ以下であれば必要無いといった基準はあるのでしょうか？例えば、長さ30ｍのブロック塀で高さ1.4ｍであっても控え壁は必要でしょうか？基礎はRCで1ｍ程立ち上げた上にブロックを乗せるのですが。。。

高さ10メートルとは？

このあたりは、第一種住居地域です。隣地に、3階建てで4階部分がルーフバルコニーの建売住宅が建ちました。ルーフバルコニーへの入り口部分が4階建てに相当し、バルコニーのかこいも柵ではなくコンクリートで覆っているため、ものすごく高い建物に感じられます。10メートル以内であれば日影規則の対象にならないということを聞きましたが、ルーフバルコニーは高さに入らないのでしょうか？それとも、4階の高…

接道間口１．８６Mですが、建替えできますか？

３年前に旧法借地権の中古住宅を購入しましたが、新たに建替えは可能でしょうか？（地主は寺です。）前面道路は７Mの一方通行です。

地盤調査結果、補強工事が必要、工事費負担は買主？

先日契約した宅地用土地で、地盤調査を行ったところ補強工事が必要と診断されました。補強工事費用が約90万円程掛かるようですが、通常、工事費用は買主が負担しなければならないのでしょうか？契約書には付帯事項で『買主側の負担で』と明記されていました。

来週末に仮契約なのですが・・・

現状は更地で、建売にしようとしている物件がありました。自分達で好きな家を建てたかったので、建物を建てられてしまう前に買おうとしています。建築条件は、そこの会社に建築もしてもらう事です。土地+建物の値段は決まっています。（合算金額だけでなく土地代だけも書いてありました。建物代金は書いてい無いので合計引く土地代金だと思うのですが)そこを契約する為に仮契約書が届いたのですが、支払い方…

水はけの良い，砂状の土地

　土地を購入し，新築で家を建てようと考えています。昨年より土地を探し続け，やっと良い土地を見つけました。土地謄本によると以前の地目は畑。国土交通省が公表している航空写真でみると昭和40年代で畑となっているので地目通りであると思われます。しかし荒い砂地です。砂と言っても海の砂の様な色ではなく黄土色をしています。ここ何日間か降り続けている雨でも水たまりすら出来ません。すべて地面に水…

土壌汚染について

建売戸建を契約したのですがその土地はもともと防水加工業者の自宅兼作業場か倉庫だったようです。産廃物が捨てられてないか？土壌汚染は大丈夫か？今更心配になりました。地盤調査の時に地質調査はするのでしょうか？しない場合、第3者機関に依頼できますか？ちなみに契約時に何が建っていたのか聞いても仲介業者も売主もあやふやでした。クレームするつもりはありませんが契約後にこのような心配が出た時の…

建築条件付土地の契約について

こんにちは、建築条件付土地の契約をしようとしているのですが、知識が足りず不安なので教えてください。建築条件付土地＆建物の契約の流れは以下のような流れと思ってよいでしょうか？(1)土地売買契約を結ぶ(2)地盤調査を行い、建物のプラン、仕様を決め、業者側は設計図まで仕上げる(3)建物請負契約(土地売買契約から3ヶ月以内)質問です。１、土地売買契約前までにローン審査も行うのでしょうか？だとする…

地下にスタジオを作るのは可能ですか？

家を建てようと考えています。その際、地下にスタジオを作ろうと思っているのですが日本ではどのような設計が可能でしょうか？地下に作るのは高いと聞きました。自宅とスタジオを建てる場合どのような方法が一番良いのか教えてください。よろしくお願いいたします。

２階が傾いています

築14年の木造２階建の家です。２階の廊下が波打つように歪んでおり、２階の３部屋あるうちの両端２部屋の壁にひびが入っています。ひびと言うよりも壁紙が引っ張られるように破れており下の板と板の継ぎ目が離れて行ってるようです。酷い部屋は、部屋の床1/3くらいが斜めに傾いていて壁と床の間が６ミリ程浮いています。この部屋はドアもきちんと閉まりません。（一度建具屋さんに来てもらって、直しましたが…

住宅性能保証制度と住宅瑕疵担保責任保険の違い

住宅性能保証制度と新しくできた住宅瑕疵担保責任保険の違いを教えてください。現在新築中で7月引き渡し予定で住宅性能保証制度がついております。自分なりに調べた結果、住宅性能保証制度が廃止されそれに代わって住宅瑕疵担保責任保険ができたという事まではわかりましたが内容の違いがわかりませんでした。やはり新しくなった住宅瑕疵担保責任保険の方が注文主にとってメリットの大きい内容になっているの…

土地売買時における不動産屋の告知義務について

2009年1月、土地を不動産屋から購入しました。（約55坪、1550万円）先日、この土地の地盤調査をしたところ、軟弱地盤で地盤改良に250万円の費用がかかることが判りました。地盤調査をしないで購入したこちらが悪いのですが、軟弱地盤であることを告知する義務は、不動産屋にはないのでしょうか？

集成材のホウ酸塩による防腐防蟻処理について

自宅をリフォームしています。新しく建てていく柱は、ホワイトウッドの集成材です。アメリカなどでされているホウ酸塩による防腐防蟻処理をしようと考えておりますが、集成材の接着剤のイソシアネート系接着剤は、耐水性に難があるようですが、ホウ酸塩の防腐防蟻処理の「ボロンdeプロ・ガード」(八ホウ酸二ナトリウム四水和物を40%含む。水で２倍に希釈して使用する。)や「ティンボア」(八ホウ酸二ナトリウ…

地盤改良の費用

念願のＭｙ　Ｈｏｍｅを夢見てやっとのことで購入できた土地。ですが、購入後、地盤改良の必要があることが分かりました。元の地主さんは購入時、なんの問題もない。との一言。地盤改良にはどの位の費用がかかるのかまだ調べていませんが、この場合、費用をもつ割合はどうなりますか？

鉄骨と木造の3階建について

2世帯住宅の3階建で、建て替えを検討しています。建坪18坪位で、床面積は48坪弱の予定です。オール電化の外断熱が希望ですが、土地が少し軟弱(3ｔ／?)な様です。鉄骨より木造のほうが安いと言われますが、構造計算が心配で結局、ハウスメーカーに見積もりを依頼すると思います。鉄骨(軽量)と木造(在来工法)で、長所と短所を教えて下さい。

狭小３階建て（屋上付）について

現在、商店街（建蔽率80% / 容積率 400%)に３階建て（１階店舗、２階･３階住居）で屋上付の建物の建築を検討しております。１階の建築面積は１０坪弱ですので、床面積は30坪弱になります。（屋上含まずです、建物は６ｍ X ５ｍ位）現実的に考えた場合、いちばん有効な構造はどういったものになるでしょうか？現在のところ、２Ｘ４の輸入住宅を検討しているのですが狭小地ゆえの建物の強度や屋上（全面）の防…

どちらの依頼先にしたらいいのでしょうか？

新築の依頼先選びに苦戦しています。着工時期は７月〜８月。私の出産が５月末のため、具体的な打ち合わせは、１社に絞ってゆっくりしたいと考えています。次の２社にまで絞りました。Ｎ社は、完全自由設計で、標準プランなどはなく、一からの積み上げで見積もりが出るため、時間がかかります。営業マンも、依頼主の意見を取り入れる姿勢はいいのですが、どちらかというと、アドバイスはあまりなく話が進まな…