「修繕費」を含むコラム・事例
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この不動産投資、やって大丈夫？
ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ■この不動産投資、やって大丈夫？■ ■【不動産投資のご相談 】 最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、 不動産投資に対する知識がなく、 投資すべきか悩んでおります。 投資を検討する一番の理由としては、 定年後の生活費の足してとして、 死亡保障の一部として、 効率的な資産運用と考えております。 以下の条件や理由での投資を始めて...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
DIYコラム 家育て ～家を育てるという贅沢と楽しみ～ その２
【壱】意外と忘れがちなメンテナンス費用 家を購入(又は建てる)する時は、この家が買える(建てられる)のか？ が、一番の関心事だと思います。 ところが、住み始めてみると、意外とメンテナンス費用がかかることに気付きます。 ５０年で、凡そ、その家一軒分の費用を見積って頂ければ大丈夫です。 えっ？ 家一軒分のメンテナンス費用がかかるなんて聞いてない？ はい、普通は言...（続きを読む）
- ほしの てつ
- （DIYインストラクター）
表面利回りに騙されるな その１
不動産投資するのに重要な指針として利回りがあります。 一般に販売されている物件の利回り表示は表面利回りと言って、単純に年間賃料÷物件価格で表示されます。 実はこれでは本当の利回りはわかりません。 日々の管理費用、固定資産税などの出費があるためです。 これに対してＮＥＴ利回りというのは、収入に当たる年間賃料から管理に掛かる費用や固定資産税などを差し引いた実際の収入を物件価格に物件を取...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
住宅購入と賃貸、どっちが得？
ファイナンシャルプランナーが天職！ BYSプランニングの釜口です。 今回は持家と賃貸生活、どちらがお得なのか？いうテーマで お話させていただきます。 のっけからで申し訳なのですが、持家と賃貸、それぞれにメリットとデメリットがあり、 どっちがお得なのかは、その方の住に関する考え方もあり一概には言えません。 個人のライフスタイルや考え方、生活レベルなどによって、 どちらを選択すべきかを考えてい...（続きを読む）
- 釜口 博
- （ファイナンシャルプランナー）
新築マンションに関わらず理事会の理事は再任が得策
どうしてか？と申しますと一つ理由を挙げてみます。 管理会社についてです。 大抵の分譲マンションでは建てた事業主のグループ会社が 管理会社になっていますね。 当然ですがマンションを建てれば一粒で二度美味しい訳です。 （実際にはもっと美味しい事がありますが） この管理会社が動きやすくする為にこんな規約があります。 ■管理組合の理事会理事は毎年度選任する事 （組合員（購...（続きを読む）
- 野澤 祐一
- （インテリアコーディネーター）
生きていても死んでも
自分が将来 生存していても死んだとしても絶対実現しないといけない
ことって何だと思いますか
自分がこの世にいないんだから 関係ないでは済まないことです
例えば お子様の教育資金ですね
お金が無いばっかりに お子様の将来の選択肢を狭くしては
かわいそうですね
例えば 住宅の修繕費
自分が居なくなっても 家は古くなっていきます
さらに 設備（エアコン...（続きを読む）
- 浅見 浩
- （ファイナンシャルプランナー）
大手ＯＸ建設の、あきれた手抜き工事 ～保証編～
一年前から、すったもんだしていた手抜き工事の物件が、何とか解決しました・・・というか、お客さんの泣き寝入りに近いですが。 修繕費の半分をお客さんが負担しての修繕です。 見積書を見せていただきましたが、見積り金額自体がかなり高いのでメーカーはお金を出しては居ないでしょう。 おそらく、また別の下請けが泣かされたようです。 しかし、直し方もひどいもんです。 これが、直した後です。 はぁ？...（続きを読む）
- 田中 徹正
- （リフォームコーディネーター）
マンションの適正な修繕積立金の額
国交省から、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 というものが公表されました。 国交省は、マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持 向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、 そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の 設定を行うことが重要だとし、修繕積立金の必要額がどのくらいかを 調査、公表するに至りました。 国交省はでは...（続きを読む）
- 宮下 弘章
- （不動産コンサルタント）
中小企業向け支援策のガイドブックが公表されました
中小企業向け支援策のガイドブックが公表されました 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 平成23年度の税制改正は、未だに何一つ決まっていないという 状況ですので、本来お伝えすべき税制改正の情報が、いまのところ まったくありません。 今日は、中小企業庁が今回の震災に関連して中小企業向けの 支援策のガイドブックをＨＰ上で公開していますので 紹介いたします。 内容としては、主と...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
災害に関する主な税務上の取扱い（１、個人法人共通）
国税庁は24日、「災害に関する主な税務上の取り扱いについて」を公表し、 被災された納税者の利便を図っている。 http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/data/h23/jishin/atsukai/index.htm 法人・個人共通のものを紹介します。 ・災害により滅失・損壊した資産等については、 取壊し費用や土砂等の除去費用も経...（続きを読む）
- 平 仁
- （税理士）
敷金から修繕費差し引きは有効、最高裁判決
最高裁は24日、賃貸住宅の借主から預かった敷金から、退去時に 修繕費を差し引きして返還する特約を有効とする判決を下した。 http://www.asahi.com/national/update/0324/TKY201103240370.html?ref=goo 25日11時現在では、最高裁HPで判決文がアップされていないため、 判決文そのものを確認しておりませんが、 gooニュー...（続きを読む）
- 平 仁
- （税理士）
大家さんとＦＰのマンション経営．６ 修繕サイクル
大家さんとＦＰのマンション経営.６は修繕費についてお話します。
建物や、設備品の寿命と、交換コストを考慮しないと当初の収支計画の作成や、利回り計算すらおぼつかない物です。単純に利回りの良い中古物件が出ていて、購入したところで各部の損耗度合いも入れて将来の修繕費用も考えた上でマンション経営をする事が必要です。メンテナンス不足は入居率に影響を与えます。思わぬ出費が現実化する前に正しいい修繕計画を立て...（続きを読む）
- 新谷 義雄
- （ファイナンシャルプランナー）
大家さんとＦＰのマンション経営．4
不動産を買う時のポイント
１．立地・・・条件の変更が不可能なので最重要ポイント
２．利回り・・・収益性の目安。努力次第で上げる事も出来る
３．稼働率・・・現在の稼働率を目安に今後の収入予想
４．ライフサイクルコスト・・・建物本体や、管理会社等の維持管理費
５．ビジネスパートナー・・・ノウハウ、状況に合わせたアドバイス
以上５項目が基本です。
１の立地を基本にして不動産選びをする事にな...（続きを読む）
- 新谷 義雄
- （ファイナンシャルプランナー）
将来（老後）のためには、購入と賃貸、どちらが安心なの？
将来（老後）を考えた場合、分譲住宅と賃貸住宅はどちらの方が安心なのか、キャッシュフロー表を活用し考えてみましょう。ここでは、キャッシュフロー表の詳細設定にこだわらず、お金の大きな流れを感じてみて下さい。
（１） 家族設定 夫３5歳、妻３5歳、長男2歳の３人家族
（２） 年収 夫 500万円 妻240万円
（３） 家賃（共益費等込）及び住宅ローンの返済額は共に年間12...（続きを読む）
- 西垣戸 重成
- （不動産コンサルタント）
人生の安心感はキャッシュフロー表の中にあり！
キャッシュフロー表の役割とは
キャッシュフロー表で確認できること
（１）住宅を購入する場合の総予算（上限額）
（２）将来（学費や老後資金等）の支出を考えた場合の必要な預貯金額
（３）住宅ローンのリスクや見直すべき支出
（４）購入と賃貸どちらが我が家に合っているのかどうか
（５）老後を考えた場合、今、住宅を取得すべきなのか
（６）家計で見直すべき部分とその金額
（７）将来の家計を取...（続きを読む）
- 西垣戸 重成
- （不動産コンサルタント）
中古住宅をどう見る？
今回は中古住宅について書きたいと思います。 「中古住宅の判断基準は難しい！！」 「どこをみればいいのか？」 このような声をよく耳にします。 マンションは建物が大きし、見る範囲がでかい。 戸建は古さばかりが目だってしまう。 どこをみればよいのか？ 今回は中古住宅の見方についてお話しますね。 ポイントは大きく分類すると3つです。 1.住環境 2.ライフスタイルの確認 3.建物の...（続きを読む）
- 野城 郁朗
- （不動産コンサルタント）
アパマン経営の成功のカギは企画にあり-３
詳細な事業収支をもとにベストなプランニングを プランニングを依頼する ■企画の概要(間取、資料設定等)を業者に伝え、建物プランニングを依頼する。 ■企画依頼の場合、専有面積を容積率をフルに活用する。 ■事業収支計画書を作成し、プランニングを煮詰めていく。 ■プランは１度では決まらない。最低でも３〜５パターンは作成し、構造別の事業収支シミュレーションを行いベストな企画...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
中古ワンルームマンションで収益を上げる！
先月、行政書士の早川周作先生が主催する異業種交流会で出会いました 不動産仲介業者の営業の方から、「社長が書いた本です」と、 重吉勉「中古ワンルームマンションで収益を上げる！」 （かんき出版2007年7月）を頂きました。 不動産仲介業の方が自分の業務について本を書いた、というので、 営業目的丸出しの本ではないかなとの先入観を持って読み出しましたが、 どうしてどうして、私...（続きを読む）
- 平 仁
- （税理士）
【まだ無駄な修繕費を払い続けますか？】
金持ち大家さん(R)実践塾 【まだ無駄な修繕費を払い続けますか？ -使い方次第で全く意味のない修繕費に！！-】 今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、今まで参加された方から一番リクエストが多かった修繕費をテーマに５月９日に三鷹で開催します！ 毎回、定員１５名で開催していますのですぐに締切になりましたが、キャンセル待ちが多かったのと、たまたま広めの会場が開いていました...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
無理の無い住宅ローン返済の要件
住宅ローンを借り入れる際必要な、無理の無い返済のための要件について、筆者は下記の様に考えます。
1.退職予想時までに完済する
退職後の無収入の期間、また年金だけになった場合にも返済が残るのは、家計への圧迫が極めて大きなものになります。従いまして、返済期間は退職を予定される年までにされるようお勧めします。もし、それでは不足する場合には、退職金で賄える額までを限度とされるようお勧めします...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
団体生命保険も生命保険ですよ！
生命保険の必要保証金額の考え方で、遺族年金を計算して不足分をカバーしましょうとお話しましたよね。そうそう、これ以外に、とんでもなく重要なことがあります・・・ それは、団体生命保険です。 ご承知の方も多いかとぞんじますが、団体生命保険は住宅ローンを組む際、民間の銀行ローンでは強制加入です。（融資条件は団体生命保険に加入できる方となっています） もしご主人様（この場合借主）に万...（続きを読む）
- 山下 幸子
- （ファイナンシャルプランナー）
スベラない賃貸経営 (6了)〜そしてどうする賃貸経営
本稿（1）〜（5）で賃貸経営のチェックポイントを見てきましたが、さて最後は投資に踏み出すべきか否かです。 不動産はそもそも証券とは違い、比較的賃料収入が安定しているので、収益性のリスクは少ないと言えます。又、インフレともなると現預金では資金が目減りしますが、賃料は物価にリンクするという正確を持っているので、インフレ対策としても考えられます。 今回は触れませんが...（続きを読む）
- 小林 治行
- （ファイナンシャルプランナー）
スベラない賃貸経営 (2)〜シュミレーション
ステップ４ 運用シュミレーション 二つの手法で資料を作ります。 一つは損益計算書用として減価償却費を経費とし、借入金の返済（元本部分）は損益に関係しないので、計算書には項目表示されない物。 二つ目は現金・預金の面からみた、キャッシュフロー表を作ります。 減価償却費は現金として出費しないので項目として記載されず、変わりに借入金は現金の出として表示されます。少なくとも１０年...（続きを読む）
- 小林 治行
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産所得における必要経費とは？
不動産所得の計算上は、必要経費に算入されるものには、不動産取得税や固定資産税等の賃貸不動産にかかる税金、管理費用や入居者募集の広告費 、賃貸建物の修繕費（資本的支出を除く）や減価償却費などがあります。 なお、賃貸する不動産を取得するための借入金の返済については、原則として、利息返済部分は必要経費とすることはできますが、元本返済部分は必要経費とすることができません。 **不動産Q&Aインデッ...（続きを読む）
- 永田 博宣
- （ファイナンシャルプランナー）
修繕費を全額経費にする方法
修繕費を全額経費にする裏ワザ 『資本的支出』と『修繕費』どちらが得ですか？ 『資本的支出』と『修繕費』を区別するポイント！ ●２０万円未満か否か？ ●修繕の周期が概ね３年以内か否か？ ●明らかに価値を高めるもの叉は耐久性を増すものか否か？ ポイント ●工事費が２０万円未満なら修繕費 ●２０...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
アパ・マン経営の法人化−１
法人化のメリットは？
・相続財産の分散をはかることができる
・給与所得控除が利用できる（本人給与、家族給与）
・退職金の積立額を経費にできる
・生命保険料を経費にできる
・税制面で非常に有利（個人の最高税率は５０％、法人の最高税率は約３５％。その差１５％）
・事業運営に必要なものを経費化できる
個人か法人か、その分岐点とは？
...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
キャッシュフロー表の作成
2.キャッシュフロー表について
イベント表を作成した後に行うのが、キャッシュフロー表の作成です。
ご家庭を会社と考え、資金(家計)の流れを知るために作成するものです。毎年の収支がどのようになるのか、また、将来イベントとして記載した夢や希望を叶えるための貯蓄は足りるのかなどを知るために作成します。
最初はイベント表と同様ご家族の年齢を年次に従って記入します。
但し、前年度からスタートしてください...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
家賃保証の落とし穴 ２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2004/4/18号】 2．免責期間がある。 未入居物件の場合、「入居者募集期間」と称して 保証契約開始から1〜3ヶ月の賃料が入ってこない期間があります。 もちろん、その間も管理費・修繕積立金などは支払わなければなりません。 オンシーズンであれば1ヶ月程度で入居者は決まると思いますが、 免責期間の賃料は保証会社の収入です。 ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
利回りとリスクの関係 ２ 〜メルマガより〜
【EMPメルマガバックナンバー 2003/12/14号】 3．価格にだまされてはいけません 賃料が相場でも、物件価格が安ければ利回りは上がります。 一般的には古い物件ほど安くなります。 それは、建物・設備が劣化することにより資産価値が下落するのと同時に 修繕費用など追加投資の可能性が高くなるからです。 「買ってすぐ大規模修繕の負担金を求められ...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引士）
第６回金持ち大家さん(R)実践塾
『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 突然ですが、 節税してますか？ はい、してます！ 誰だって無駄な税金払いたくないでしょう！ では、なぜ節税が必要か考えた事はありますか？ ・・・・・ アパート経営で成功している大家さんは皆、節税しています。 ただ、節税する理由は、常に『満室経営』する...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
減価償却費を利益と勘違いしていませんか
よく、マンションを賃貸に廻され、その収入で暮したいという方がいます。そして月に○○万円入るから安心と言われる方も大勢居られます。本当に利益が上がっているのでしょうか？ 大勢の方はキャッシュが入ることと利益が上がることの混同があるようです。
マンションの賃貸ついては収入＝キャッシュと所得を分けて管理しましょう。
マンションを貸しますと、下記のようなお金の流れができます。
収入(家賃+更新...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
賃貸住宅の良さと住宅ローンの負担-4
そして住宅ローンは、銀行などの金融機関に支払う利息があります。3000万円を借り入れて、元利均等払い、35年ローン、固定金利3%の場合は、総額4849万円で1849万円の利子を払わなければなりません。同様に4%では5579万円なので利子分は2,579万円、5%の場合は6359万円になり借入額より多い3,359万円を利子として支払わなければなりません。極めて大きな負担になります。
ちょっと...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
賃貸住宅の良さと住宅ローンの負担-1
賃貸に住んでいる方で、その家賃分と月々の貯蓄額で住宅ローンを組み、住宅を購入することを選ぶ方がいます。投資としての賃貸と35年のローンを組む持ち家を考え、賃貸の良さも解った上で住宅購入を検討していただければとこのシリーズを書いています。
賃貸住宅・賃貸マンションを借りるよさは
住宅にかかる費用の負担が無く、その多くは家主さんの負担になります。この差は大変大きく、そして精神的にも楽にな...（続きを読む）
- 吉野 充巨
- （ファイナンシャルプランナー）
家賃保証(サブリース)の大きな誤解 - part１
続きです 当初の家賃設定に無理があった場合、この条文を盾にとって２年後には必ず『家賃の減額請求』を交渉してきます！ 家賃保証会社が契約を締結する事が目的の場合、契約時に他社と比較して高い家賃設定で保証した場合、２年後に家賃が不相応になるのは当然です。 この時に家賃改訂交渉が難航した場合法律上では、どのようになるのか知っていますか？ 家賃改訂交渉が難航...（続きを読む）
- 大川 克彦
- （不動産コンサルタント）
耐用年数−物理的耐用年数
今まで、「住宅の寿命」という言葉を使ってきました。 生物でない住宅に、比喩的に「寿命」と言いますが、これに相当する用語で、「耐用年数」があります。 耐用年数には色々な意味がありますが、ここで重要なのは、「物理的耐用年数」と''「機能的耐用年数」''です。 「物理的耐用年数」は、老朽化して家が傷み、使えなくなることを言います。 前号で述べた「老朽化で建て直す」状態で...（続きを読む）
- 森岡 篤
- （建築家）
新居を購入したいのですが…
来春結婚を考えています。 彼の年収は、460万円。二人の貯金は、2000万円。頭金は1200万位と考えています。 当初、2500万円位の一戸建て、もしくはマンションを考えていました。 近所の新築マンションのモデルルームは、駅から2分の3LDK2800万円、諸経費を入れると3000万円。 その他、新築一戸建て3280万円も見に行きました。どんどん金額が上がってきました。 ...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
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