「アパート」を含むコラム・事例
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原状回復の範囲とは?
借家契約終了の際、賃借人は、原則として、借家を原状に回復して家主に返さなければならないとされています(原状回復義務)。 原状回復の範囲について特約がない場合には、借家人の故意や過失による損傷について借家人が費用を負担するのは当然としても、一般には、通常の使用に応じて生じた自然的損耗については、原状回復の範囲外と考えられています。 ただし、どこまでが自然的損耗となるのかについても判定が難しい部分...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
定期借家契約を途中で解約することはできないの?
中途解約できる旨の定めがない場合であっても、200平米未満の居住用建物については、転勤や家族の介護などにより、建物を生活の本拠とすることが困難となるような事情があるときは、借家人からの通知により、中途解約が可能となります。 この場合、申し出から1ヵ月後に契約が終了することになります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不動産業者との媒介...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
スベラない賃貸経営 (1)〜不動産賃貸とは
今回は不動産賃貸経営の運営と留意点を私の経験も踏まえて検討して見ましょう。 今回は日本FP協会発行のFPジャーナル10月号も参考にしています。 1."不動産賃貸とは" 投資とは将来に向かってする物です。 投資には金融資産投資と不動産投資がありますが、投資の原則として長期保有と分散投資があり、 その目的は安定収益とリスクの分散です。 従って金融資産も不動産も投資の対象と...(続きを読む)
- 小林 治行
- (ファイナンシャルプランナー)
東北沢エコハウス完成しました。
2008年5月から工事をしていました東北沢エコハウスが完成し、年末にお引き渡しをしました。木造3階のアパート併用住宅です。施工は今回で4回目のコラボになる大田区の創建舎さん。2階のリビングは、6畳の畳コーナーと続き間のようになっていて、木の香りいっぱいの明るい気持ちのいいリビングになっています。S.Oさん、これからは住まいのメンテナンスを通して長いお付き合いになりますので、よろしくお願いします。(続きを読む)
- 栗原 守
- (建築家)
借地借家法と旧借地法・旧借家法との関係は?
借地借家法の施行によって、旧法である「借地法」「借家法」「建物保護ニ関する法律」は廃止されましたが、旧法において成立した既存の借地・借家関係については、借地借家法の規定のうち、契約の更新に関する部分には適用されず、引き続き旧法の規定が適用されます。 新法が完全に適用されるのは、原則として、借地借家法の施行日(平成4年8月1日)以降に成立した借地・借家関係についてだけであり、それよりも前に成立して...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
建物譲渡特約付借地権とは?
建物譲渡特約付借地権とは、借地権の存続期間を30年以上とする借地権の設定に際して、借地権の設定から30年以上を経過した日に借地上の建物を土地所有者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めるものです。 用途等の制限はなく、居住用でも事業用でも設定することができます。 また、契約は、必ずしも書面で行う必要はありません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
一般定期借地権とは?
一般定期借地権とは、借地権の存続期間を50年以上として設定される借地権で、存続期間の終了により契約が終了するものです。 存続期間は50年以上、用途等の制限はなく、居住用でも事業用でも設定することができます。 なお、契約は、公正証書等の書面で行わなければなりません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不動産業者との媒介契約にはどのよう...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産所得における必要経費とは?
不動産所得の計算上は、必要経費に算入されるものには、不動産取得税や固定資産税等の賃貸不動産にかかる税金、管理費用や入居者募集の広告費 、賃貸建物の修繕費(資本的支出を除く)や減価償却費などがあります。 なお、賃貸する不動産を取得するための借入金の返済については、原則として、利息返済部分は必要経費とすることはできますが、元本返済部分は必要経費とすることができません。 **不動産Q&Aインデッ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産所得における総収入金額とは?
不動産所得の計算上、総収入金額に算入されるものには、家賃、地代、礼金、更新料、権利金などがあります。 また、敷金、保証金でその全部または一部を相手方に返還しない場合における返還しない部分の金額についても、総収入金額に算入されます。 なお、従業員寄宿舎の賃料や、食事を供する下宿から得た収入については、不動産所得ではなく、事業所得となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
現金収支(キャッシュフロー)と不動産所得の違いは?
不動産所得においては、借入金の元本返済額を費用とすることはできませんが、現金収支においては、支出とすることができます。 また、不動産所得においては、減価償却費を費用とすることはできますが、現金収支においては減価償却費を支出とすることはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの? 手...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
5棟10室基準とは?
5棟10室基準とは、家やアパートを他人に賃貸した場合に、家であれば5棟、部屋なら10室を超えると、その貸付が事業的規模に達しているとみなされる基準となる数値のことです。 5棟10室基準では、おおむね、部屋2室を建物1棟に、部屋1室を貸地5件に換算できるという考え方なので、たとえば、アパートだけで20室を貸しているという場合や、貸室9室と貸地5件でも、この基準を満たすことになります。 **不...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
賃貸事業の経営者としての自覚
「土地を持っていれば確実に値上がりする」という土地神話は崩壊し、今は収益性のある土地は上昇、収益性のない土地は下落という二極化の時代です。 併せて人口減少や賃貸用マンション・アパートの乱立などもあり、「アパートを建てさえすれば、安定収入が得られ、相続対策にもなる」という従来の不動産有効活用に対して疑問を感じる土地所有者も増えています。 最近では、相続した「土地」を、相続した「財...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産所得における青色申告特別控除とは?
不動産所得については、青色申告特別控除を受けることができますが、その金額については、その不動産の貸付け規模が、事業的規模である場合には65万円、事業的規模でない場合には10万円となります。 事業的規模か否かの判定は、いわゆる「5棟10室基準」により判断されます。 なお、65万円の青色申告特別控除受けるには、事業的規模であることにくわえて、取引の内容を正規の簿記の原則に従って記帳していることや、...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
居住用財産を売却して損失が出た場合は?
譲渡した年の1月1日において所有期間5年を超えており、住宅ローンの残高がある居住用財産を売却した場合、「住宅ローン残高−譲渡対価」の額を限度に、損失と他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越すことができます。 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除と違い、買換えを前提としていません。 なお、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受け...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
居住用財産を買い換えて損失が出た場合は?
譲渡した年の1月1日において所有期間5年を超える居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した結果、損失が生じた場合、その損失については、他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降3年間繰り越すことができます(居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除)。 住宅ローン控除と併用することが可能ですが、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受けることができ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
所有期間10年超の譲渡の低率課税とは?
譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。 具体的には、譲渡益のうち6,000万円以下の部分についての税率が14%(所得税10%+住民税4%)となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは?...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
3,000万円特別控除とは?
主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、譲渡所得金額の計算において、譲渡益から3,000万円を控除することができます。 この特例の適用にあたっては、所有期間や居住期間についての長短は要件ではありません。 ただし、配偶者や直系血族(親⇔子など)等への譲渡については適用を受けることができません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
長期譲渡所得と短期譲渡所得とは?
譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の1月1日における土地や建物の所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20%(所得税15%+住民税5%)、短期譲渡所得の税率は39%(所得税30%+住民税9%)となります。 **不動産Q&Aインデックス ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
相続対策としての不動産有効活用
不動産有効活用の効果の一つとして、「相続対策」がよく挙げられます。 更地に賃貸アパートを建てることにより、相続税を算出する場合の財産評価は、土地については「貸家建付地」として、建物については「貸家」として評価の減額ができます。 「相続税評価額を引き下げる」効果があるため、このように言われていますが、「相続税」が発生しない場合には、意味がありません。 ところが、「相続税...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産有効活用は誰のため?
不動産を多く所有していると、いろいろなところから「有効活用しませんか?」「相続対策は大丈夫ですか?」と声を掛けられることも少なくないでしょう。 例えば、ハウスメーカーや金融機関は、「借金をしてアパートを建てましょう」、不動産会社であれば、「売却しましょう」「買換えしましょう」と勧めてきます。 その営業スタイルがどうなのかは別にして、不動産の有効活用を実行するにあたっては、「建て...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産を売却した場合に税金がかかるの?
土地や建物を譲渡(売却)した場合、総収入金額(売却価額等)から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます(3,000万円特別控除)。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
売買をした場合、固定資産税の支払いはどうなるの?
固定資産税は1月1日時点での所有者に対して課税されますので、たとえば2月1日に、Aさん(買主)がBさん(売主)から不動産を購入した場合であっても、その年分の固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者であるBさんということになります。 ただし、売買に際して、その年の固定資産税の精算を行うのが一般的であり、通常は、11ヵ月分の固定資産税額をAさんからBさんに支払うことにより精算を行います。 ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
不動産を取得したときや保有しているときの税金
原則として、土地や家屋を取得したときは、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税(土地については非課税)が発生します。 また、保有しているときは、固定資産税、都市計画税が発生します。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの? 手付...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
土地の価格にはどのようなものがあるの?
土地の価格には、一般的な価格の指標とされる「公示価格」「基準地標準価格」、相続税評価に用いられる「相続税路線価」、固定資産税等の課税標準のもととなる「固定資産税評価額」、実際に売買する際における取引価格、または近隣における売買事例などから推定した「実勢価格」があります。 公示価格を100としたときのそれぞれの価格水準の関係は、基準地標準価格が100、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70とな...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
規約に従わなければならないの?
マンションの規約については、それが自分の入居する前に決まっていた場合であっても、当然従わなければなりません。 なお、規約の変更は、区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成が必要となります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは? セットバックとは? 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの? ...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
マンションの管理組合への加入や脱退は任意なの?
マンションを購入し、区分所有者となった時点で、自動的に管理組合に加入したことになり、任意に脱退することはできません。 区分所有者は、維持・管理などについて区分所有者の共同の利益を守る義務があり、管理組合は、それらの維持・管理などを行うために全員で構成する団体なので、売却等により区分所有者でなくなる以外に脱退することはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは? 容積率とは...(続きを読む)
- 永田 博宣
- (ファイナンシャルプランナー)
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「パート・アルバイトの年末調整」に関するまとめ
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パートやアルバイトの年末調整は分からない事が沢山!配偶者控除など年末調整の疑問を専門家と解決!
アルバイトで働いていて収入が103万以下なので年末調整は不要?パートで130万以上になりそうで扶養から外れそうな場合は年末調整は必要?!配偶者控除は受けられますか?複数のパート先での収入はどうやって年末調整をすればよいの?分からない事だらけの年末調整を専門家と解決!
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