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寺岡 孝
テラオカ タカシ
都心の狭小地における設計
住宅・不動産 住宅設計・構造 2016/08/27 22:03現在、築60年程度の鉄筋コンクリート3Fを所有しており、
会社の事務所兼店舗としてを利用しております。
老朽化に伴い建て替えを検討しております。
左右後ろに6F建てくらいのビルが建っております。
道路幅は11ｍです。
現実的にこのような狭小地に下記のような建物は可能でしょうか？
総予算は税込1億円で考えております。
場所 東京都台東区浅草橋
敷地面積 58.36m2 (17.65坪）
用途地域 商業地域
防火地域
建蔽率 80％
容積率 500％
建替えの希望としましては、2018年2月完成予定。
RC造 地下1F地上6F建て
地下 会社事務所
1F エントランス、自転車置き場、エレベーター、階段、6帖の店舗スペースと地下への階段
2F-6F 1Kタイプ賃貸5部屋
現在、某ハウスメーカーから下記の提案を頂いており検討しております。
共用エレベーターが必要な6階建てや割高な地下を作るより現実的と薦められました。
重量鉄骨造
地上4階 エレベーター無
建築面積 43.55m2 (13.17坪）
延床面積 160.26m2 (48.48坪）
登記面積 160.26m2 (48.48坪）
施工床面積 181.44m2 (54.89坪）
1F 会社事務所（10帖ほど）、自転車置き場、階段、エントランス
2-4階（3戸）1LDK（43.55ｍ2 13.17坪）
本体工事費 6250万円（税込）*付帯工事含む
地盤改良費 約550万円程度（税込）
解体工事費 約700万円程度 （税込）
トータル 7500万円（税込）
＊火災保険・申請料等の諸経費は別途
良い点
・足場が不要な工法で隣接の建物に対して30cm程度の隙間で建築できる。
・狭小地向け賃貸物件の建築に実績がある。
・提案された賃貸の部屋が1LDKでとてもおしゃれ。
・大手ハウスメーカー
・共用エレベーターがないので、維持費が割安。
不安な点
・建築費が高いような気がする。（坪単価100万以上）
・足場が不要でも鉄骨が内部にはみ出るので、部屋に凸凹ができる。内部の広さはRC造と変わらない？？
・エレベーターが無い。
・1LDKで造作の凝った部屋なので、年数が経ったときに多額のリフォーム費用が請求されそう。
建築費は全額借入で家賃収入をローンの返済の原資に考えております。
将来のリフォーム代等を勘案しても、月々の持ち出しは固定資産税程度が希望です。
ご意見をお聞きできればと思っております。
よろしくお願いします。
DEITEさん （ 東京都 / 男性 / 43歳 ）
都心の狭小地における設計
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、率直に申し上げて、もう数社からプレゼンと相見積もりを取ることをお勧めいたします。
特に、都内では賃貸併用ばやりで、賃貸供給は過剰気味な感があります。
また、必ずといっていいほどワンルーム系を勧めたりするのもどうかという思いもあります。
当方では、注文建築のサポートを行っておりますが、現在、サポート中のお客さまの事例をご紹介しましょう。
当初、とある人の紹介で設計事務所に３階建ての事務所兼住宅の建築計画をしておりました。
この事務所、設計委託契約等もしないまま、設計を先行させてしまい図面も確認申請まで出してしまったという進行状況でした。
その後に見積が出てきたら、なんと税別で１億３千万円、１００坪近い述べ面積でＲＣかと思いきや通常の鉄骨造、外壁はＡＬＣ版。
かなり高額となり、ＨＭ数社の相見積をすることに・・・
結果、３社で相見積もりしたところ、各社概ね１億円程度。
当初の計画が高いということが理解できました。
つまり、相見積もりをしてみないと、価格の妥当性が見いだせないということにはなりますね。
また、賃貸併用の場合、今後の賃貸需要がどうかもよく把握しておく必要があります。
建築地の浅草橋、蔵前地区はもともと玩具問屋や装飾品の問屋街でしたが、時代の流れで商売をやめて賃貸ビルにしている方が多いものです。
そのため、賃貸住宅が供給過多になれば、賃料は下落しその経営は一段と厳しいものになります。
したがって、賃貸部のプランは１ＬＤＫなど、どういった間取りがいいのか、吟味しなくてはなりません。
また、ご指摘のように、３階建ならともかく、それ以上の階数にはＥＶは必要不可欠ですし、間取りの可変性も考慮すべき点です。
単にコスト面だけではなく、トータルで最適なものは何かを探るべきでしょう。
併せて、ローンの相談も先にしておくべきです。
今回の計画では住宅ローンと取扱いでは厳しく、一般のプロパーかアパート・マンションローンという事業用のものになるでしょう。
返済期間、金利等、条件を事前に確定させておく必要がありますね。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
■アネシスプランニング（株）寺岡 孝
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
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