スルガ銀行と不動産投資会社に騙される ？？

「かぼちゃの馬車」で有名になったスルガ銀行の不正融資。

いわゆるシェアハウスの購入者には金利減免や元本カットの優遇措置がなされていますが、1棟モノの中古アパート・マンションの購入者に対しては未だに金利減免すら受けていない人がいます。

読者の皆さんはそんな対象になっていませんか。

著書「不動産投資の曲がり角　で、どうする？」

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私のところに来られた相談事例をお話しします。

Aさんはある不動産投資会社の誘導で、スルガ銀行のアパートローンを利用して物件を購入しました。

その誘導内容は「自己資金はゼロ円」で不動産投資ができるというスキームになっていました。

購入した物件は1億円ほどの1棟モノの中古マンションで、借入金は約9,000万円。

物件の担保評価はスルガ銀行ならではの高額評価で、言ってみればスルガ銀行でないと9,000万円もの融資付けができない物件だったのでしょう。

このケースではAさん本人が持っていた不動産売買契約書や重要事項説明書とスルガ銀行へのローン申込書の記載内容に整合性がないことがわかり、スルガ銀行に対して「融資申込時における不動産会社からの提出書類の開示請求」をすることにしました。

その結果、Aさんが持っていた不動産売買契約書と銀行に提出された不動産売買契約書は、全く異なっていました。

また、銀行には自己資金が1,000万円あるということが前提の資金計画でローン申込書が作成されており、手付金は払っていないにもかかわらず、1,000万円の手付金を支払ったとされる領収証のコピーが出てきたり、自己資金の有無を確認する書類でAさんの預金口座の残高がわかる書類は、ネットバンキングからの印刷物のもので、なんと2,000万円程度の預金がある形になっていました。

当のAさんはこうした不正行為が行われていたのは全く知らず、スルガ銀行に提出書類の開示請求をして初めてわかった次第です。

また、スルガ銀行の融資には本来のアパートローンのほかに、スルガ銀行のカードローンの契約と定期預金の契約、そしてスルガが提携している生命保険会社の個人年金保険の契約といった関連金融商品を契約されていました。

これは、いわゆる金融商品の抱き合わせ販売で、銀行法に抵触する行為を平然と行っていたのです。

特に、カードローンは限度額が600万円となっており、不動産投資会社からはこの枠はなんにでも使えるお金と言われていたそうです。確かになんにでも使えるお金ですが、まさか返済義務のあるカードローンとは思いもよらなかったようです。

こうした不正行為は誰がやったのか。

おそらくは、物件を売った不動産投資会社がこうした不正行為に手を染めたのだろうと思いますが、この不動産投資会社は既に消滅しており、担当者への連絡もできない状況でした。

仮に、不動産投資会社が不正行為をしたとしても、その借り入れには買主に責任が及ぶ可能性があります。

となれば、買主が虚偽の資料を使って不正に融資を受けたことになり、場合によっては融資金全額の一括返済を求められる可能性を秘めています。

Aさんは物件を買った当初はお金の出入りがうまくいっていると思っていたようですが、なかなかお金が貯まらない状況でした。

そんな矢先、中古物件ですから修繕の費用請求があったり、空室が立て続けに発生したために、入居募集のための広告費がかさみ、あっという間に債務超過に陥るというケースでした。

現在では、ローン金利の引き下げをスルガ銀行にしてもらい、元金の債務免除も検討してもらっている状況です。

金利の引き下げで、ようやく収支はプラマイゼロ、何か大きな修繕や長期の空室が出てしまうと厳しい現実となります。

Aさんは、「不動産投資をすればサラリーマンも辞めて自由な時間で老後を送れる」と不動産投資会社に勧められ、仕組まれたスルガスキームに乗ってしまったのです。

しかも、不動産投資会社の担当からは「私たちの言う通りしていれば、いい物件を買うことができ、しかも自己資金はゼロ円で行けます。」ということでした。

この不動産投資会社は、おそらくこの１取引で数千万円の儲けがあったのでしょう。

Aさんは物件を購入した当時をこう振り返ります。

「当時は何もわからずに、不動産投資会社の人に言われるがままやっていれば、不動産投資で自由な老後が得られると思っていました。

その時、僕と同じような人もこの不動産投資会社から物件を購入していました。

その人はシェアハウスの新築物件を買うと言っていました。

今思えば、シェアハウスを買わなくて良かったと…、この不動産投資会社はスルガ銀行からの融資を受けることで、かなりの儲けがあったのでしょうね。

まあ、シェアハウスを買っていれば今頃は破産していたかもしれません。」と…

結果的に物件は買うことができましたが、大きな負債と精神的な苦痛を持つことになり、サラリーマンを辞めて自由な老後は到底、見えそうにもありません。

今では、早期にこの不動産投資から退場できるように、物件を売りに出しています。

もう１つ、事例を紹介しましょう。

Bさんは仕事の付き合いである不動産投資会社の者と知り合いました。

何度か仕事で会う中で、不動産投資を勧められます。

それは、築23年の中古のアパート１棟でいい物件だから買っておいた方がいいと、

家賃はサブリース契約で家賃保証されるから、入居者の有無にかかわらず家賃が入ってくるかから大丈夫。

自己資金はゼロ円でOK、融資はスルガ銀行で全額ローンも組めるし、将来の年金代わりにもなると…

結局、その不動産投資会社のいうことを信用して、4年ほど前にこの土地付きアパートを買ってしまったのです。

最初のころはいい買い物をしたと自負していたようですが、メンテナンスの費用が年々かさむようになり持ち出し金が購入して2，3年後には数百万円にも膨らんでしまったのです。

こんなはずじゃなかったと思いながら、ネットで色々と検索してみると自分が買ってアパートはとんでもないモノだったのです。

私のところに相談にきて初めてわかったこと。

アパートの売買価格は7,500万円、スルガ銀行のフルローンで35年返済。

登記簿の履歴をみればBさんが買った元の所有者はどうも任意売却で買っており、しかも4,000万円程度。

そんな物件を不動産投資会社は4,500万円以下で仕入れ、Bさんにいい物件だからと言って7500万円で売りつけたようです。

この不動産投資会社はいわゆる三為業者で、自社で売買契約はしたけれど、引渡し前にBさんに転売したわけです。

この１取引で不動産投資会社は2,000万円以上儲けたでしょう。

しかしながら、売った不動産投資会社はすでにドロンされていました。

結局、Bさんは売主とグルだった不動産仲介会社だけが生きており、この会社とはサブリース契約の関係で縁が切れない状態です。

不動産仲介会社もおそらくキックバックで１千万円程度はもらっているでしょう。

買った物件は今の市況値でいけば4,000万円程度でないと売れない現状を聞かされ、Bさんは途方に暮れてしまいました。

現状、損切りするにしても、これでは数千万円の損切り額となり現実的ではありません。

ローン完済まであと30年あまり、完済時には築50年となる中古物件、とても維持できるようなシロモノではないと今頃気づいたのです。

今では高値で買ってくれる人を探索しています。

このように、危うい資金調達をしてしまうと、一歩間違えれば人生を失うに近いトンデモナイことになるのです。

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寺岡 孝

電話：03-6202-7622

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