岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー)- Q&A回答「新築区分マンションの運用方法について 」 - 専門家プロファイル

岡崎 謙二
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岡崎 謙二

オカザキ ケンジ
( 大阪府 / ファイナンシャルプランナー )
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新築区分マンションの運用方法について

マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50

携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。

正直、営業の説明通りに運用できるとは思えず契約したことに後悔しております。

契約してしまった以上、少しは得に(損を少なく)運用できるようにしたいため、
今後のアドバイス等ご教授いただけると幸いです。

・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか?
 (他に借入額なし、遅延歴なし、クレジットカードを20枚近く持っております(総枠ショッピング約900万、キャッシング50万))
 (審査が通らない場合、契約を解除できるようなので、伺わせてください)
・ローン事前審査のため、給与明細・源泉徴収票・預金残高のコピーを求められておりますが、
 提出して問題ないでしょうか?
・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか?
 (フルローンで35年だと、1000万近く利息がかかるため少しでも早く返済したいです。)

【属性】
勤務先:東証一部上場企業_勤続2年半
年齢: 28歳
居住地:埼玉県在住(実家両親持ち家)
年収: 税込500万円
貯金額:300万円
株式・投資信託:200万円

■物件
55戸12階建新築区分マンション 1K、約25平米
2016年1月末完成予定

購入価格:約1800万円
初年度諸経費:65万円
家賃収入:約6万円/月

■立地
駅徒歩5分 大阪市中央区
(埼玉在住のため、立地の良さにピンと来ていません)

■ローン
頭金0万円
金利2% 前半(変動35年)
ローン会社未定のため(候補(営業の薦め:西京銀行、オリックス銀行、ジャックス))

■投資理由
私的年金に関心を持ったため。

以下、営業の方に説得された内容です。

空室リスク:
・環状線内の徒歩5分の立地のため、すぐに入居者が決まる。
・借り主が法人契約済で、個人に比べ長期契約を取れる可能性が高い。(法人:2年契約)

資産価値:
・中古になってもさほど下がらない。
 (賃相場:築40年でも-1万程度)

修繕管理費:
・借り主負担のため、こちら側が気にする必要はない。(必要なのは、エアコン・給湯器・ウォシュレットのみ))
・内装はワンルームで凝った作りではないため、高くて20万円程度。

ローン返済リスク:
・ローン金利が上昇する場合、不動産価格も上昇するため、賃料値上げを交渉できる。

eneloopyさん ( 埼玉県 / 男性 / 28歳 )

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ファイナンシャルプランナー

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新築区分マンションの運用方法について

2015/11/11 09:16

こんにちわ。
大阪在住で大阪の投資マンションをしていますから経験も含めて回答します。
まずどの業者か心配です。この業界は悪徳業者も多く、営業話法は嘘も多い様です。信頼できる業者を選定が必要です。実際に物件がわからないですが大阪で1800万はいかがなものでしょう。
すでにほかの方が回答しているでしょうが、今から解約できますので再考された方が良いでしょう。後悔されないようにしてください。

投資用マンション相談センター⇒http://mansion104.com/

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