宮口 督史(住宅ローンアドバイザー)- Q&A回答「離婚後の共有名儀の住宅ローンについて」 - 専門家プロファイル

宮口 督史
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宮口 督史

ミヤグチ トクシ
( 東京都 / 住宅ローンアドバイザー )
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離婚後の共有名儀の住宅ローン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/11/07 13:58

夫と私の共有名儀で住宅ローンが後6年、約700万円位残っています。このたび、離婚することになり、残りのローンも私が払っていこうと思っています。今までも私が払ってきました。去年、300万を繰り上げ返済しました。そこで、共有名儀を私の名儀にしたいのですが、ローンが残っていても名儀は、変更できますか。今、私と息子は、そこに住んでいます。婚姻期間は、31年です。その場合、税金(贈与税及び取得税)が、かからない方法はありますか?夫には、どのように説得すれば、いいですか?教えてください。

athuko2622さん ( 千葉県 / 女性 / 53歳 )

宮口 督史 専門家

宮口 督史
住宅ローンアドバイザー

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離婚後の共有名儀の住宅ローンについて

2011/11/09 10:23

athuko2622様

住宅ローンアドバイザーの宮口と申します。

athuko2622様のように離婚後の共有名義の住宅ローンでお困りの方が大勢いらっしゃいます。
夫との共有名義とのことですが、残存価値から考えてローン残債の方が高いようであれば、(固定資産税評価額および実勢価格を鑑みて)共有持分を移転して貰い、あなたが夫の債務引受を金融機関に申出て、この不動産の債権債務および所有権から離脱して貰えば宜しいかと思います。オーバーローンの状態であれば、夫はすんなり応じてくれるのではないでしょうか? 現存価値の方が高いようであれば、財産分与の額を計算し交渉することになるかと思います。今まで支払った額も考慮に入れて計算してください。
離婚後の共有持分をそのままにしておくと、夫の新たな借入や税金不払等対する差押など危険が伴います。
司法書士などの専門家に早めに相談されたら宜しいかと思います。

税金に関しては、譲受する不動産が居住用の場合、譲渡所得3,000万円までの特別控除が受けられますので、この場合は基本的に非課税となります。

この特別控除を受けるには、親族以外への譲渡が用件となっているため、離婚後に手続きを行う必要があります。 また、婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、離婚前に居住用不動産を条を譲渡される側が引き続き居住すれば、贈与税の基礎控除110万円と配偶者控除2,000万円が適用され、2,110万円まで非課税となります。

不動産の取得による不動産取得税と登記の際に登録免許税が課せられますが、一定の条件を満たしていれば、軽減税率が適用される特例があります。 また、不動産の取得後は毎年固定資産税を納めることになります。

あまりに過大な財産分与がなされた場合、過剰な部分について贈与があったとみなされ、贈与税がかかることがあります。 受け取った財産を売却するときには譲渡益が生じ、譲渡所得税がかかることもあります。 譲渡益に課せられる税金は、非常に高額になる場合もあるので、大きな資産を分配する場合は税理士など専門家に相談した方が良いでしょう。

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