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大槻 圭将
オオツキ ケイショウ
事業用賃貸借建物の契約内容について
住宅・不動産 住宅賃貸 2009/08/12 12:24工場を所有し、賃貸で法人へ借りていただいていましたが、退去され現在は不動産業者へ依頼しテナントを募集しています。
この度、不動産業者よりテナントの紹介を受けました。
大手の法人であり、テナントとしては申し分ないと思います。
ただ、私の工場は鉄骨造高床式平家建で、一階が駐車スペースとなっており、テナントさんのご希望と相違する問題があります。
ご希望に沿う為には、１階部分を倉庫使用に改修する必要が発生します。
改修の費用を業者に見積を依頼したところ、約５００万円程の工事となるようです。費用は私が負担する事が条件です。
現在、月額６０万円で募集をしており、この改修工事の費用負担に伴い賃料や敷金(保証金)また中途解約の際の違約金等を改に設定する必要があります。
どの様な契約方法がベターな契約でしょうか？
教えていただければと思います。
今の私が考えている契約内容は下記の通りです。
賃料：１０万円ＵＰの月額７０万円(税別)
敷金：賃料の６か月分 ４２０万円
解約時の敷金返還の特約として
１年未満の解約の場合 敷金の１００％を解約違約金とする
１年以上２年未満の場合 敷金の８０％を解約違約金とする
２年以上３年未満の場合 敷金の６０％を解約違約金とする
３年以上４年未満の場合 敷金の４０％を解約違約金とする
４年以上５年未満の場合 敷金の２０％を解約違約金とする
５年以上の場合 敷金は全額返還する(但し、債務の相殺はあり)
先方の要望は普通賃貸借契約(２年毎の自動更新)です。
お知恵を拝借させていただければと思います。
ホームアシストさん （ 広島県 / 男性 / 43歳 ）
いいと思います。
- ( 5 .0)
金額は相場や立場によって変わりますが、借主のオーダーでコストをかけて貸す以上、短期解約時に備える考え方は正解です。
最初に建設協力金として500万円を借主から受領できればいいのですが・・・。
あえて言うと、
契約が2年契約なので、2年の契約満了時に更新しない場合、「解約違約金」という名目ではしっくりこないかもしれません。
なので「更新をしない場合には乙(借主)は乙が指定した本件建物1階部分の建設協力金として、金・・・円を甲に支払うものとする。甲は建設協力金を保証金より差し引くことができるものとする」というのもありかなと思います。
補足
5年定期借家の契約が結べれば、年毎の違約金でいいと思います。
ただ大手法人は、貸主が有利になる定期借家契約を嫌う傾向にあるので、普通賃貸借をリクエストしてくる可能性はあります。
また何かありましたらお気軽にご質問ください。
評価・お礼
ホームアシスト さん
大変有意義なご回答を頂き、誠に有難う御座います。
ご指摘の通り、私も２年契約と２年目以降の解約金で矛盾を感じ、どの様な言い回しにするのが良いか悩んでおりました。
相手方が、５年の定借契約を飲んでいただければ、この方式を採用する事は正解なのですが？
「更新をしない場合には乙(借主)は乙が指定した本件建物1階部分の建設協力金として、金・・・円を甲に支払うものとする。甲は建設協力金を保証金より差し引くことができるものとする」と特約を入れるように折衝してみたいと思います。
今後とも何か分からない事がありましたら、ご教授下さい。
宜しくお願いいたします。
