大槻 圭将(不動産業 不動産コンサルタント)- Q&A回答「名義変更=再審査&再契約の審査とコストについて。」 - 専門家プロファイル

大槻 圭将
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大槻 圭将

オオツキ ケイショウ
( 東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント )
株式会社ノースエステート 代表取締役
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賃貸店舗の名義変更について

住宅・不動産 住宅賃貸 2015/09/15 18:27

今回専門家の方に名義変更の審査について聞いてみたくメールさせていただく次第です。

早速ですが、
今年度3月より小売店とし賃貸契約をしました。
その際、私が個人で現在の仕事をしていましたが、申告をしていなかったため私の名義では難しいと不動産に言われ、
友人の名義で共同経営者という形で友人に借りていただき、保証会社JIDとつけました。

契約は2年なので、次の更新時、再来年には自分の名義に変更したいと思っています。

もちろん今年度の3月からの収入分はしっかりと申告します。
現在借金は家のローンとカードのショッピングローンをリボ払いにしているのでその分が借金としてあります。

このような状態で個人事業主として私の名前で名義変更は可能なのでしょうか?

もう一つ、株式会社にして会社名義で借り、私が保証人になればという友人の声もあったのですが、その場合は会社の年商はいくらくらいから審査の対象になるのか、個人年収はいくらくらいからが対象になるのかが聞きたいと思います。

不動産会社様と保証会社様では違いがあると思いますので何とも言えないのが本音かもしれませんが、金額まったく想像がつかないのでお教え願えればと思います。

店舗の賃料は90000円弱です。

よろしくお願い申し上げます。

コロコロ君さん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

名義変更=再審査&再契約の審査とコストについて。

2015/11/26 15:08

日頃、管理物件での審査等を行っているノースエステートの大槻と申します。
私どもの基準での話をさせて頂きます。

前回の契約時には審査基準を満たしていなかったが、今回は申告もしており単独で審査が通るかも、という状況かと推測いたします。
やはり自分の名義で、というお気持ちも当然かと思いますので、なんとか単独審査に通る方法を考えて見たいと思います。

1.個人名義で契約をする場合
審査的には「賃料×3.3の月収」が一定の基準になります。
9万円×3.3=約30万円、×12ヶ月で360万円の収入(売り上げではなく販管費を差し引いた申告所得)があれば、家主さんも保証会社も審査承認をする可能性が高いと思われます。

2.法人化して契約をする場合
一般的には、法人とその代表者は密接不可分とみなされ、代表者連帯保証だけではなく、追加で保証会社や第三者連帯保証を求められます。
したがって、「法人にしたから有利になる」ということはあまり期待できないかもしれません。
法人の場合の審査では、年商というよりも経常利益が地代家賃分をカバーできるか、そして連帯保証をする代表者の申告所得が基準(この場合は360万円)をクリアしているか、という観点で審査をいたします。

最後に、不動産会社と保証会社の審査の違いですが、ほぼ同じと思っていただいて問題ないかと思います。
ただ、保証会社はCIC等を確認しますのでお借り入れのローンに滞りがあると承認が降りない可能性があります。
また、名義変更のコストですが、このケースですと新規契約に性格が似ているため、1か月分内外の手数料がかかる可能性が有ります。
以上、参考になれば幸いです。

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