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大槻 圭将
オオツキ ケイショウ
コラム一覧
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B025.空室率が上昇する中で迎える繁忙期、オーナーがやるべき3つのこと。
近年の不動産投資ブームで明らかに供給過多の様相を呈する中、オーナーができることは何なのか。今回は3回に分けて「できること」と言うよりもむしろ「やるべきこと」をお話いたします。一回目のテーマは「ポイントを押さえたマーケティングを」です。より具体的に言うと「募集条件がマーケットアウトしていないか」。
今回のチェックポイントは3つです。1.過去の成約賃料（トラックレコード）で値付けを放置していないか2...(続きを読む)
B024.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.03
昨年春ごろから上がり始めた「空室率」。
その原因は相続税対策と低金利ローン競争からの「供給過多」。
そもそもマーケットが小さなエリアにもアパートの建設ラッシュが相次ぎ、需給バランスが激変しました。
弊社で管理をさせて頂いているエリアでも、乗降客数が1万人に満たない駅に、類似競合物件が「4月竣工の新築だけで200戸」、なんていうこともありました。
ファンドバブルのころは都心R...(続きを読む)
B023.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.02
無事決済が終わり稼働を始めた物件。ここでやっておきたい二つ目のこと。それは「所有物件がそのマーケットの中でどのポジションに位置するかを把握する」ことです。その方法は「前後1駅、計3駅の地場仲介業者、そしてそこにつながるターミナル駅の仲介業者を回る」ことが一番の近道です。私どもノースエステートは管理会社として当然行っている業務ですが、実はオーナーにもお勧めしています。自ら仲介業者を回ることで少なくと...(続きを読む)
A162.フォレストテラス鳥居坂の空気感
A000.フォレストテラス鳥居坂の空気感
ヒルズスパも使える森ビルの分譲37戸+賃貸16戸。
賃貸の間取りは104平米(1BED)から191平米(3BED)まで。
地上8階建ての新築で、コンセプトはレトロモダン。
色使いや素材はトラディショナル、フォルムやディテールはモダンに。
現地で頭に浮かんだのはなぜか「ホテルオークラ東京」。
惜しまれつつの建替えが来月から始まりますが、...(続きを読む)
B022.一棟モノ購入後にやっておきたい3つのこと vol.01
良質な収益物件を見つけ、銀行のローン審査をクリアし、諸々の手続きを終え、めでたく物件を購入。あとは若干の空室を管理会社に埋めてもらえば後はオートマチック。
ではなく、たった３つ、ぜひオーナーにやって頂きたいことがあります。今回はそのひとつを。その1.近隣への挨拶を兼ねた聞き込み調査これは近隣の物件所有者との関係性を良好に、という以外に、意外な収穫があります。下記は当社管理物件であった「知らなかった...(続きを読む)
B020.不動産投資ではなく「不動産経営」という視点を。
「不動産投資」は、株式投資やFX投資と異なる点があります。そのひとつに「ファイナンスが付く」つまり銀行からの融資がつく、という点が挙げられます。なぜ不動産投資にだけファイナンスが付くのか。これはもちろん「銀行が不動産に抵当権という担保を設定できる」という要因が大きいのですが、もうひとつ「他の投資より事業性が高い」という点も寄与していると思われます。投資したFXでポジションが大きくマイナスになった時...(続きを読む)
A161.ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵、まもなく賃貸にも募集が。
不動産というものは全て固有のもので、同じものはひとつとしてありません。
その様々な固有の土地の中で頂点に位置するもののひとつがこのザ･パークハウスグラン千鳥ヶ淵ではないでしょうか。
「半蔵門」駅から徒歩7分、まさに皇居の横のパレスサイドレジデンス。
分譲時の価格はバブル後、そしてリーマンショック後の最高単価、坪800万円。住戸の価格は1.6億から5.4億円。
このようなパレスサイドの...(続きを読む)
A160.評判のパークシティ大崎ザタワーから82戸の賃貸募集。
2015年5月竣工予定のレジデンス。
ざっくりの相場感で言うと60平米の1LDKで25万円前後、80平米の3LDKで30万円～といった価格帯です。
空室一覧はこちら=>http://www.high-class.jp/search/mansion_1909.html
三井の「街を創るパークシティ」シリーズですが、だいぶ全体像が見えてきました。
今回の街のコンセプトは「ガーデンシティ」の...(続きを読む)
A159.桜満開、パークハビオ目黒リバーサイド誕生。
パークハビオは三菱地所グループ企画する評価の高いシリーズ。
その最新作のひとつがこの「パークハビオ目黒リバーサイド」。
その名の通り、目黒川沿いに位置するこのレジデンスのコンセプトは「Full Blossom」。
これからのシーズンを控え、まさに桜満開レジデンス。
都内有数の桜の名所を生活のベースにするのも素敵なことです。
立地は「目黒駅」徒歩10分、「不動前駅」徒歩4分。
距離...(続きを読む)
A158.青山パークタワーが人気物件であり続ける理由
青山パークタワーが人気物件であり続ける理由
竣工時のフィーバーから、はや11年経ちましたが、今も渋谷・青山エリアの圧倒的ランドマークレジデンスであり続ける「青山パークタワー」。
入居者のクオリティは元より管理オペレーションも成熟し、その価値はむしろ高まっています。
まさに経年優化した高級レジデンス。
新築時から複数のオーナーから管理させて頂いておりますが、いつ見てもこのレジデンスは...(続きを読む)
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