小松原 敬(建築家)- Q&A回答「狭小賃貸マンション」 - 専門家プロファイル

小松原 敬
富士北山の木で家を建てませんか

小松原 敬

コマツバラ タカシ
( 神奈川県 / 建築家 )
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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都心の狭小地における設計

住宅・不動産 住宅設計・構造 2016/08/27 22:03

現在、築60年程度の鉄筋コンクリート3Fを所有しており、
会社の事務所兼店舗としてを利用しております。
老朽化に伴い建て替えを検討しております。
左右後ろに6F建てくらいのビルが建っております。
道路幅は11mです。
現実的にこのような狭小地に下記のような建物は可能でしょうか?
総予算は税込1億円で考えております。

場所 東京都台東区浅草橋
敷地面積 58.36m2 (17.65坪)
用途地域 商業地域 
防火地域
建蔽率 80%
容積率 500%
建替えの希望としましては、2018年2月完成予定。
RC造 地下1F地上6F建て

地下 会社事務所
1F エントランス、自転車置き場、エレベーター、階段、6帖の店舗スペースと地下への階段
2F-6F 1Kタイプ賃貸5部屋

現在、某ハウスメーカーから下記の提案を頂いており検討しております。
共用エレベーターが必要な6階建てや割高な地下を作るより現実的と薦められました。

重量鉄骨造
地上4階 エレベーター無
建築面積 43.55m2 (13.17坪)
延床面積 160.26m2 (48.48坪)
登記面積 160.26m2 (48.48坪)
施工床面積 181.44m2 (54.89坪)
1F 会社事務所(10帖ほど)、自転車置き場、階段、エントランス
2-4階(3戸)1LDK(43.55m2 13.17坪)

本体工事費 6250万円(税込)*付帯工事含む
地盤改良費 約550万円程度(税込)
解体工事費 約700万円程度 (税込)
トータル 7500万円(税込)
*火災保険・申請料等の諸経費は別途
良い点
・足場が不要な工法で隣接の建物に対して30cm程度の隙間で建築できる。
・狭小地向け賃貸物件の建築に実績がある。
・提案された賃貸の部屋が1LDKでとてもおしゃれ。
・大手ハウスメーカー
・共用エレベーターがないので、維持費が割安。

不安な点
・建築費が高いような気がする。(坪単価100万以上)
・足場が不要でも鉄骨が内部にはみ出るので、部屋に凸凹ができる。内部の広さはRC造と変わらない??
・エレベーターが無い。
・1LDKで造作の凝った部屋なので、年数が経ったときに多額のリフォーム費用が請求されそう。

建築費は全額借入で家賃収入をローンの返済の原資に考えております。
将来のリフォーム代等を勘案しても、月々の持ち出しは固定資産税程度が希望です。
ご意見をお聞きできればと思っております。
よろしくお願いします。

DEITEさん ( 東京都 / 男性 / 43歳 )

狭小賃貸マンション

2016/08/28 00:54

横浜の設計事務所です。

ご予算とこの規模のビルの建築費を考えると、地下なし地上5階でもギリではないかと思います。
(RC壁式、エレベーター有り)
メーカーの提案は規模と予算は妥当かもしれませんが、計画はどうでしょうか?
3階以上はエレベーター無しでは都心と言えど避けられる傾向にあります。
また重量鉄骨は音や造りにチープ感は否めないでしょう。
多少洒落た内装にしても賃料は上記に引きずられるでしょうし、新築当初は埋まっても10年後はどうでしょうか。
この先空き住宅が増える事が予想される中で充分な競争力があるとは思えません。

ペット可であったり、賃貸でなら体験したいデザインであったり、訴求力があるマンション設計が必要なように思います。
相場より多少高くても入ってもらえ、魅力が衰えない仕組みがある計画が大事ではないでしょうか。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

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