土地からの購入です。

・東京の城南地区。
・地目＆地勢：宅地／平坦
・土地面積：36.62m2(約11.07坪)
・建蔽率＆容積率：80%／500%
・接道状況：一方道路・北西25m(公道)接面3.6m
・地域地区：市街化区域／商業地域／防火地域

相続などがあり、頭金は少し多めに出せるのですが、
ローンは組まなくてはなりません。
まだ漠然としたイメージなのですが、下記のようなイメージを持っています。
希望している条件の場合、どれくらいの費用で建てられるのでしょうか。

・１階：テナント
・２，３階：賃貸（テナントの方が良さそうならテナント）
・４．５階：自宅
・屋上：ルーフバルコニー（洗濯物を干したいので必須）
・老後のことを考えて、エレベーターは設置
・自宅についてはメゾネットで玄関は１つ。
５階をＬＤＫ、４階には２部屋とバス、トイレ

また、１１坪という限られたスペースですが、防火地域なので建蔽率も
１００パーセントで建てられるとのことで、うまくスペース配分をすれば、
もう少し広い土地よりもかえって広い部屋になるのかな…と思っているのですが、
どうでしょうか。

賃料の相場は１坪１万円くらいのようで、１階テナントはその倍くらいとのことで、
賃料収入はローン返済と固定資産税の支払いをメインに考えています。
ただ、なるべく費用は抑えたいと思っています。
宜しくお願い致します。