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真山 英二
サノヤマ エイジ
自営業の住居選択・購入計画
住宅・不動産 不動産売買 2014/08/07 10:10こんにちは
相談をさせていただきます。
「住居の相談」
現在、小さなアパートに家族四人（大人二人・5歳.0歳）家賃・駐車場63000円
暮らしています。
主人は37歳 職業は、建築関係の自営。7年目
月収は、不安定ですが年間480万円をずっと維持してきました。
住宅プランを自己の調べでは、2500万くらいが無理のないローンかなって思っています。
理想は、20年ローンです。
「引越しをしたいけど予算不足&主人の年齢でローンができなくなる心配」
抜け道がまとまりません。
家賃10万の賃貸にしたら貯金が減る。
一戸建てを買うための計画もまだ曖昧。
・幼稚園も終わるので来年から3万円くらい貯金ができそうなこと。
・自営業なのでできるだけ頭金を用意したいのですが400万くらいしかない事。
小学校低学年の間に引越しをしたいです。
宜しくお願いします。
ﾍﾞﾘｰberiさん （ 神奈川県 / 女性 / 37歳 ）
自営業者の住宅ローン
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
自営業者が住宅ローンを検討する際に、収入については、
確定申告書における事業所得が基準になります。
まずは、月収合計の480万円が「売上げ」なのか、
売上げから費用を差し引いた「事業所得」なのか
をご確認ください。
一般的な話として、
自営業者が銀行で住宅ローンを組む場合には、
自己資金として不動産売買契約書の物件代金の
2割程度を要求される場合がほとんどです。
住宅金融支援機構のフラット35を活用するのであれば、
自己資金1割が原則となります。
フラット35については、自己資金ゼロでも可能なプランが
ありますが、審査が厳しく金利も高くなるので
自己資金1割の基本プランでご提案いたします。
＊金融機関が要求する自己資金とは、
不動産本体価格に充当する金額で、
通常、諸費用は含まれません。
仮に2500万円の物件を購入した場合の概算です。
【必要資金】
物件価格 2500万円
諸費用 150万円
【資金調達】
フラット35借入 2250万円
（自己資金250万円 本体の1割）
手出しの資金 400万円
上記を前提にした場合、
フラット35の審査で必要な、「所得」は、
年間234万円程度となります。
（審査金利1.69％、借入期間35年で概算）
確定申告書上の事業所得が、234万円以上で
あれば借入れが可能となります。
（その他の借入れがない想定です）
仮に、銀行の住宅ローンを使用する場合は、
自己資金として2割を要求されたとすると
手出し資金の400万円を300万円の自己資金
と諸経費100万円に分け、
物件の価格が1500万円程度のものしか
買えなくなってしまいます。
今回、自営業者で自己資金が400万円であることを前提条件にすると、
購入可能な物件価格が2500万円程度になると思われます。
（自己資金2割もしくは自己資金1割の制限が一番強くなります）
まずは確定申告書を確認し、
「事業所得」が234万円以上でその他の借入れがないのであれば、
2500万円の物件購入は可能かと思われます。
毎月の支払いに関しては、2250万円をフラット35
（35年間の固定金利 1.69% 平成26年8月時点）で
借入れをした場合、71,004円／月（ボーナス払い無し）
となります。
自営業者の住宅ローンについては、いろいろと
ノウハウが必要な部分があります。
一度、信頼できる不動産業者で、事前審査を出して
確認してみることをお勧めいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。
